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マンション売却に影響する共有名義とは?持分のみの売却って出来るの?

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カテゴリ:マンション

マンション売却に影響する共有名義とは?持分のみの売却って出来るの?

マンション売却時には、1人で所有しているものか、2人以上の複数人で所有しているものかによって売却方法が異なるケースがあります。
複数人でマンションを所有しているケースというのは、友人や夫婦で資金を出し合ってマンションを購入した場合や、相続によって複数人でマンションを共同所有している場合が当てはまります。
このように、マンションを複数人で所有している場合、どのように売却をおこなうのでしょうか。
そこで今回は、共有名義のマンション売却についてご紹介していきます。
共有名義が煩わしい方は、自分の持分のみの売却ができますので、ぜひ参考にしてください。

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マンション売却時に影響する「共有名義」とは?持分ってなに?

マンション売却時に影響する「共有名義」とは?持分ってなに?

「マンション売却時に初めて共有名義だと知った」という方も少なくありません。
はじめに、共有名義について理解を深めていきましょう。

そもそも共有名義とはなにか

そもそも共有名義とは、マンションやアパート、土地など1つの不動産に対して複数人の所有者がいることです。
物理的に不動産を分割することはできませんが、不動産を購入する際に出資した額に応じて持分が決められています。
それぞれ持つ持分を登記することで、1つの不動産を複数人で所有することが可能になる、といった仕組みです。
たとえば、夫婦で5,000、万円のマンションを購入するときに、妻と夫がそれぞれ2,500万円出資した場合、そのマンションは共有名義となります。
2分の1ずつの持分で所有し、登記簿には「夫:持分2分の1・妻:持分2分の1」というような記載がされます。
共有名義である不動産に対してそれぞれが持っている所有権の割合は「共有持分」とも呼ばれています。

共有名義できることは3つのパターンがある

共有名義は単独名義と違い、単独で決定できることとできないことがあります。
主に「1人でできること」「半数以上の同意でできること」「全員の同意が必要なこと」の3つに分かれます。

1人でできる・決められること
複数人で所有しているマンションであっても、1人の意見で行動できることはいくつか存在します。
マンションの現状を維持するために修理・管理をおこなう「保存」に関することは、単独でおこなうことが可能です。
また、共有名義のマンションに居住することもできます。
居住に関しては、共有持分の割合に関係なくマンション全体での使用が認められています。

半数以上の同意でできること
共有名義のマンションを賃貸物件として貸し出したり、賃貸借契約を解除したりする決定は共有名義人の半数以上の同意でおこなうことができます。
その他、マンションのリフォームやリノベーションなど「改良」に関することも半数以上の同意が必要です。

全員の同意が必要なこと
マンション売却など「処分」に関する決定は、共同名義全員の同意が必要になります。
マンション売却のほか、抵当権の設定なども処分の行動に当てはまります。

共有名義のマンション売却ってどうするの?2つの方法をご紹介

共有名義のマンション売却ってどうするの?2つの方法をご紹介

「共有名義でマンションを所有しているけれど、売却したいと考えている」という方は少なくありません。
共有名義のマンション売却は単独名義と違い、自分の意思だけで売却を進めることはできないことに悩んでいる方も多いでしょう。
しかし、共有名義であってもマンション売却は可能です。
実際にどのように売却すれば良いのか、代表的な2つの方法をご紹介します。

マンションの売却方法①同意のもと売却をおこなう

共有名義のマンション売却方法の1つ目は「共有名義全員の同意をもらってから売却を進める」方法です。
先述したように、マンション売却は不動産の「処分」に関する項目であり、共有名義全員の同意が得られなければ売却は認められません。
そのため、マンション売却を検討している時点で、共有名義人に売却の意思や考えを共有しておきましょう。
共有名義人を全員集め話し合いの場をつくり、一人ひとりの意思を確認することが大切です。
共有名義人から同意を得ることができれば、通常のマンション売却と同様に売却活動が可能になります。
マンジョン売却が成立した際の売却利益を受け取る割合などデリケートな内容も含まれるため、後からトラブルへと発展しないように焦らず慎重に協議を進めましょう。

マンションの売却方法②共有名義から単独名義へ変更する

共有名義のマンション売却は合意形成に大きく時間や手間がかかります。
共有名義のままだとなかなか同意がされず、年月だけが経過してしまう恐れがあるでしょう。
このようなことを回避するために、共有名義から単独名義に変更するのも1つの方法です。
他の共有名義人の持分を買い取って、単独名義にしてしまうことで、100%持分の所有者となるため自分の意思で売却が可能になります。
「いつ売るのか」「いくらで売却するのか」などすべて自由に決めることができ、マンション売却がスムーズになることは間違いありません。
ただし、他の共有名義人の持分を買い取る際に予想以上の高値を要求される可能性があるため、その点を注意しながら進めていく必要があります。

マンション売却時に自分の持分のみ売却する方法はあるのか

マンション売却時に自分の持分のみ売却する方法はあるのか

「売却したいが、共有名義人の同意を得られない」「単独名義にする費用が出せない」などの理由から自分の持分のみ売却を希望する方もいるでしょう。
結論から言うと、共有名義のマンションで自分の持分のみを売却することは可能です。
自分の所有物である範囲を売却するだけなので、他の共有名義者の同意や報告も必要ありません。

自分の持分のみを売却する方法①共有者に持分を売却する

もし、他の共有名義人がマンションの活用範囲を広げたいと考えている場合は、持分を買い取ってもらえる可能性があります。
共有名義人の1人に自分の持分を買い取ってもらえると、売却活動などの手間もなく現金化に成功します。
持分の売却を検討する際には、他の共有名義人の意思を確認してみると良いでしょう。
ただし、お金のやり取りが発生するため「もっと安価じゃないと買い取れない」「売却金額が高すぎる」など思うように進まない可能性もあるため注意が必要です。

自分の持分のみ売却する方法②持分のみを売却に出す

2つ目は持分のみを売却に出す方法です。
たしかに自分の持分の範囲を売却に出すことは何の問題もありませんが「共有持分の売却」というのはとても特殊な取引です。
買い手からすると、他人である可能性が高い共有名義者とマンションを共有することになり、活用できる範囲も限られます。
リフォームなどをおこなうときも過半数の同意が必要となる共有名義のマンションは、買い手にとって扱いづらい物件としてみられてしまう可能性が高いでしょう。
そのため買い手はなかなかつかず、売却できたとしても市場価格を大きく下回る価格で取引されることになりかねません。
そのため、マンション売却は全体で売却する方法が適していると言えるでしょう。

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まとめ

共有名義とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登録されている状態のことです。
共有で所有しているマンションであるため、売却する際も共有名義人全員の同意が必要になります。
自分の持分のみを売却する方法もできますが、買い手がつかなかったり買い手がついても大きく相場を下回る価格で取引されたりする可能性が高いです。
話し合いの場を設けて、共有名義人が全員同意できるように慎重に進めていきましょう。


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