マイホームの購入では、買主が決めなければならない事項がたくさんあります。
物件についてはもちろんですが、さまざまな種類がある住宅ローンについて悩む方も少なくありません。
そこで今回は、住宅ローンの1つであるダブルフラットとは何か、メリット・デメリットと併せてご紹介します。
マイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ住宅ローンを選択する際のご参考にしてみてください。
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ダブルフラットとは、簡単にいうと「フラット35」を2つ組み合わせて利用する住宅ローンのことです。
フラット35は、住宅ローンのなかでも利用者が多いため、耳にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ダブルフラットについてお伝えする前に、まずはフラット35がどのような住宅ローンなのか、見ていきましょう。
フラット35とは
フラット35とは、最長35年まで金利が全期間固定型の住宅ローンのことです。
完済するまで返済額が一定で変わらないため、返済計画を立てやすいメリットがあります。
金利は返済期間によって異なり、返済期間が短いほど金利が低くなる特徴があることを覚えておきましょう。
ただし、返済期間を短くすると月々の返済額は大きくなります。
そのため、資金繰りを考えた際、返済期間が短い低金利のフラット35を選択するのが難しいケースもあるでしょう。
このようなケースの打開策としてダブルフラットの利用が考えられます。
ダブルフラットの仕組み
先述したようにダブルフラットを利用すると、フラット35のなかでも異なる2種類の住宅ローンを組み合わせて契約することが可能です。
組み合わせ方法としては、次の3パターンが挙げられます。
パターン①フラット20＋フラット35
返済期間の異なる住宅ローンを組み合わせるパターンです。
フラット20は、フラット35のなかでもとくに15年以上20年以下の短期間を返済期間とした住宅ローンのことです。
一方、フラット35は、21年以上35年以下を返済期間とした住宅ローンを表します。
フラット20は返済期間が最長20年で完了するため、21年目からは住宅ローンの返済負担が小さくなる仕組みです。
パターン②フラット35＋フラット35
返済方法の異なる住宅ローンを組み合わせるパターンです。
元利均等返済と元金均等返済による組み合わせやボーナス併用払いと毎月払いによる組み合わせを選択できます。
元金均等返済は返済が進むにつれて返済額が減っていく返済方法のため、併用することによって時間の経過とともに費用負担が軽くなっていく仕組みです。
また、ボーナス払いを併用すれば、ライフスタイルに合わせた無理のない返済もおこなえます。
パターン③フラット20＋フラット20
上記のパターンと同じように返済方法の異なる住宅ローンを組み合わせるパターンです。
仕組みはパターン②と同様ですが、返済期間が短くなる分、毎月の負担額が増加するため、短期で一気に返済したい方に向いています。
ダブルフラットの利用条件
ダブルフラットは、基本的にフラット35の利用条件を満たしている方であれば利用できます。
主な利用条件は、次のとおりです。
●年齢：満70歳未満（申し込み時）
●申し込み者：2つとも同じ申し込み者
●借り入れ可能額：100万円以上8,000万円以下で購入価格内
●借り入れ期間：35年以内（申し込み時から80歳までの期間または35年のうち短いほう）
●総返済負担率：年収400万円未満は年収の30%以下、年収400万円以上は年収の35%以下
なお、フラット35における団体信用生命保険への加入は任意ですが、加入する場合は、2契約分の保険への加入が必要です。
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住宅ローンでダブルフラットを選択するメリット
次に、さまざまな種類の住宅ローンのなかでも、ダブルフラットを選択する2つのメリットについてご紹介します。
総返済額が少なくなる
フラット35を単独で利用した場合とダブルフラットを利用した場合の総返済額は、ダブルフラットを利用した場合のほうが少なくなります。
イメージしやすいように具体例を挙げてみましょう。
たとえば、借り入れ額が3,000万円（融資率が9割以下）の場合におけるフラット35の単独利用とダブルフラットの利用を比較してみます。
フラット35の金利は1.30%、フラット20の金利は1.21%と仮定します。
フラット35の単独利用
フラット35を単独利用した場合、上記の金利で計算すると毎月の返済額は88,944円で、35年間の総返済額は37,356,564円です。
ダブルフラット（パターン①）の利用
返済期間の異なる住宅ローンを組み合わせる先述したパターン①のダブルフラットを利用し、フラット20で1,000万円、フラット35で2,000万円を借り入れたとします。
返済期間は、フラット20を15年間、フラット35を35年間で契約した場合の計算です。
上記の金利を用いると、フラット20での毎月の返済額は60,777円、フラット35での毎月の返済額は59,296円と算出できます。
15年目まではダブルで住宅ローンを支払う必要があるため、フラット20とフラット35の合計額を負担しなければなりませんが、16年目からはフラット35のみの負担ですみます。
総返済額は35,844,158円で単独利用と比較すると151万円もの差になり、総合的に考えれば大きなメリットになるでしょう。
人生設計に合わせて支払いをコントロールできる
ダブルフラットは2つの契約をおこなう特性上、費用負担を軽くしたい時期に合わせて住宅ローンを組むことが可能です。
たとえば、退職金が出ない方は片方の契約の返済期間を65歳までに設定したり、子どもの教育費が心配な方は子どもが16歳や18歳になるまでの期間に設定したりすることをおすすめします。
将来を考えて資金繰りをコントロールできることも、ダブルフラットのメリットといえるでしょう。
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住宅ローンでダブルフラットを選択するデメリット
最後に、住宅ローンでダブルフラットを選択するデメリットについてもご紹介します。
メリットだけでなく、デメリットにも目を向けて慎重に検討することをおすすめします。
借り入れ当初は返済額が大きくなる
片方の契約を終えるまではダブルで支払いをおこなう必要があるため、単独利用と比べて借り入れ当初の返済額が大きくなることはデメリットです。
総額は少なくなるものの、借り入れ当初の返済をおこなっていくだけの資金力があるかどうかがポイントになるでしょう。
住宅ローンの返済が家計を圧迫しすぎないように、しっかりと資金計画を立てておくことが大切です。
諸費用が高額になる
ダブルフラットでは、2つの契約をおこなうため、単独利用と比べて諸費用が高額になります。
諸費用とは、契約書に貼付する印紙代や融資手数料、抵当権（金融機関が不動産を担保にする権利）を設定するための登記費用などです。
登記手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼すれば8万円ほどの報酬を支払う必要があり、これも2契約分となるため、注意しましょう。
金融機関によっては取り扱いがない場合がある
ダブルフラットは、どの金融機関でも契約できるわけではありません。
そのため、契約したい金融機関がある場合は、事前に確認しておくと安心です。
取り扱いがあるかどうかは、住宅金融支援機構のフラット35サイトで確認できます。
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まとめ
住宅ローンの選択においてダブルフラットは、総返済額が少なくなるほか、狙った時期の費用負担を抑えられるメリットがあります。
しかし、返済当初は費用負担が大きくなるため、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。
利用については、メリット・デメリットや家計状況を振り返り、慎重に検討することをおすすめします。
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