家を売却するときや購入するときには、それぞれ税金が発生します。
家の買い替えは、その両方をおこなうため、取引の際に慌てることのないよう、どのような税金が発生するのかを事前に把握して準備しておくことが大切です。
そこで今回は、住み替えの際、売却時と購入時のそれぞれのフェーズごとにかかる税金や、住み替えで利用できる特例について解説します。
住み替えをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まずは、家を売却するときにかかる税金について解説します。
家の売却時には、下記の4種類の税金が発生します。
●印紙税
●登録免許税
●消費税
●譲渡所得税
これらの税金について、それぞれの概要と、売却時のいつ発生するのか、売却フェーズとともに解説します。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約を結ぶ際に発生します。
不動産売買契約書は「課税文書」と呼ばれる文書の1つで、売買契約書に収入印紙を貼って消印することで納税する仕組みです。
印紙税額は、売買契約書に記載された売却金額に応じて以下のように定められています。
●100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
●500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
●1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）
2027年3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用されるため、適用期限までは上記の括弧内の金額となります。
登録免許税
登録免許税は、登記手続きの際に発生します。
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済したのち、抵当権抹消登記の手続きをしなければなりません。
このとき、不動産1個につき1,000円の登録免許税が課されます。
消費税
消費税は、不動産会社や司法書士などに手続きを依頼した際に発生します。
具体的には、不動産会社の仲介手数料や、司法書士への報酬に対して10％の消費税が課されます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、確定申告の際に発生する場合があります。
譲渡所得税は、不動産を売却して得た譲渡所得（利益）に対して発生する「住民税」「所得税」「復興特別所得税」の総称です。
譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、家の購入代金と、購入時に支払った税金や仲介手数料などの合計です。
譲渡費用とは、家を売却するためにかかった費用のことで、売却時に支払った仲介手数料や、土地を売却するための解体費用などが該当します。
譲渡所得税は、控除制度によって負担を軽減することが可能です。
控除制度については、次章で解説します。
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住み替える際の購入時にかかる税金
次に、家を購入するときにかかる税金について解説します。
家の購入時には、下記の4種類の税金が発生します。
●印紙税
●登録免許税
●消費税
●不動産取得税
これらの税金について、それぞれの概要と、購入時のいつ発生するのか、購入フェーズとともに解説します。
印紙税
家を購入するときも、不動産売買契約書に印紙税を貼って印紙税を納税します。
また、住宅ローンを利用して家を購入する場合は、金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書にも印紙税がかかります。
登録免許税
家を購入し、その所有権を移転するときに登録免許税が発生します。
不動産売買において、所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が支払うのが一般的です。
登録免許税の金額は、以下の式で計算されます。
登録免許税額＝固定資産評価額×税率
税率は、登記の内容に応じて下記のように異なります。
●新築住宅を購入して登記するとき…0.4%（0.15％）
●中古住宅の所有権を移転するとき…2％（0.3％）
登録免許税についても、軽減税率が適用されます。
2027年3月31日までに契約するものについては、適用期限までは上記の括弧内の金額となります。
消費税
売却時と同様、購入時に不動産会社や司法書士などのサービスを利用した場合は、消費税が発生します。
また、不動産会社が所有する住宅を購入した場合も、その金額に対して消費税が課されます。
不動産取得税
不動産を取得した方には、不動産取得税が課されます。
家の引渡しを受けたあと、納税通知書が届きます。
税額は、以下のとおりです。
不動産取得税＝固定資産評価額×4％（3％）
不動産取得税についても軽減措置が設けられており、2027年3月31日までに取得する場合の税率は3％です。
また、新築住宅の場合は、建物の固定資産評価額から一律1,200万円控除されます。
土地については固定資産税評価額が半額になり、さらに最大45,000円の控除が受けられます。
中古住宅の場合は、築年数に応じて控除額が定められており、条件を満たせば不動産取得税がかからないケースも多いです。
詳細は、各都道府県のホームページで確認できますが、複雑な計算のため、個人で判断するのは難しいかもしれません。
したがって、不動産取得税が非課税になるかどうかは、不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。
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住み替え時にかかる税金を抑えるために利用できる特例
前章で解説したように、住み替え時にはさまざまな税金が発生します。
とくに譲渡所得税については高額になりやすいため、負担を軽減する特例が設けられています。
そこで最後に、住み替え時に利用できる特例について解説しますので、条件を満たす場合は、積極的に利用して対策しましょう。
家の売却時
家を売却した際にかかる譲渡所得税は、以下の特例を利用することで負担を軽減できます。
軽減税率の特例
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
売却した不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。
●短期譲渡所得：39.63％
●長期譲渡所得：20.315％
軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える不動産を売却した場合、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率になる特例です。
譲渡所得の6,000万円以下の部分に対し、税率が20.315％から14.21％に軽減されます。
3,000万円の特別控除
正式名称は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この特例を利用すると、マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は、併用が可能です。
したがって、一般的な住宅を売却する場合は、譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
家の購入時
住み替えで家を購入するときには、以下の制度で所得税や住民税を軽減できます。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した方、増改築などをした方が税金の控除を受けられる制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、「住宅ローン減税」とも呼ばれています。
住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローンの残高に対し、定められた割合を乗じた金額を、一定期間、所得税や住民税から控除される仕組みになっています。
ただし、以下のような条件を満たさなければなりません。
●住宅ローンの返済期間が10年以上
●登記簿上の床面積が50㎡以上あり、その1／2以上が自らの居住用である
●控除を受ける年の所得の合計金額が2,000万円以下
なお、特例を利用するためには確定申告が必要であるため、期限に遅れないように手続きしましょう。
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まとめ
家を住み替える際には、売却時と購入時のそれぞれにさまざまな税金が発生します。
とくに、家を売却して譲渡所得を得た場合に課される譲渡所得税は高額になりやすく、売却した翌年の確定申告の時期に納める必要があるため、現金を残しておかなければなりません。
住み替えで発生する税金は、特例によって軽減できる可能性があるため、事前に把握して積極的に利用することをおすすめします。
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