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配管には寿命がある?中古マンションにおける交換費用の目安や注意点を解説

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カテゴリ:メンテナンス

配管には寿命がある?中古マンションにおける交換費用の目安や注意点を解説

中古マンションを購入するにあたって、トラブルになりやすいのが配管です。
外装や内装の場合は、表から見ただけでチェックすることができますが、配管設備は床下に隠れているため、チェックすることはできません。
そこで今回は、中古マンションにおける配管寿命や交換にかかる費用、注意点について解説します。

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中古マンションの配管寿命とは

中古マンションの配管寿命とは

一言に配管と言っても、さまざまな種類があります。

水道用亜鉛メッキ鋼管

金属製でさびやすい素材です。
寿命は15〜20年ほどで、過ぎると配管内面が腐食し始め赤水や漏水の原因になります。
1997年にJISが改正され、現在は上水道での使用が禁止となっています。

水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管

金属製でさびにくい素材です。
亜鉛メッキ鋼管の次に登場し、寿命も15〜30年に延び、現在ではもっとも多く使用されています。
内面の腐食による問題は解消されましたが、管と管のつなぎ目に使用する材料に問題が発生しました。

ステンレス鋼管

金属製でさびにくい素材です。
硬質塩化ビニルライニング鋼管の問題点を踏まえ、より高い耐久性を持つステンレス管が多くのマンションで採用されました。
パッキン交換は必要ですが、寿命は半永久的になります。

その他

ほかには、「水道用硬質塩化ビニル管」や「水道用架橋ポリエチレン管」、「水道用ポリブテン菅」などがあり、これらは非金属性でさびることはありません。
マンションの専有部では、主に樹脂製のものが使われることが多くなりました。
また、寿命はあくまでも目安であるため、劣化具合は定期的に確認するようにしましょう。
続いてよくある不具合をご紹介します。

水漏れ

劣化やパッキンの緩みが原因で、水漏れが発生します。
日常生活にも支障が出るうえ、カビが繁殖しやすい原因にもなり得るため、早急な点検や工事が必要です。

水の流れが悪い

管が詰まると水の流れが悪くなります。
詰まっていなくても、内部が損傷していたり、劣化により水の流れに影響が出る場合があります。
また、高圧洗浄などでメンテナンスをおこなうと改善することもありますが、改善されない場合は交換を検討したほうが良いでしょう。

水に錆が混じる

金属管の場合は、内部の腐食や劣化により、水に錆が混じり赤っぽくなる可能性があります。
また、金属は一度劣化すると回復することはないため、早めに対処しましょう。

水が濁る

水が濁る原因は、錆やパッキンが緩むことで不純物が混じるというケースがあります。
メンテナンスや修理により改善される場合もありますが、変わらない場合は工事や交換が必要です。
このような不具合が起こった場合は、使用を続けず不具合にあった対処をおこないましょう。

中古マンションの専有部分における交換費用

中古マンションの専有部分における交換費用

専有部分の交換をする際にかかる費用は基本自己負担です。
マンションには、給水に関わる給水管や給湯管、排水に関わる雑排水菅や汚水管、ほかにはガス管などがあります。
このなかで、専有部分に当たるのは給湯管で、そのほかは共用部分と専有部分の両方にあります。
共用部分の配管は寿命を考慮したうえで、長期修繕計画で補修や交換がおこなわれるのが一般的です。

交換方法

専有部分では構造が大きく関係します。
2種類のタイプがあり、構造躯体コンクリートである床スラブを貫いているのを「床スラブ貫通配管」、床スラブ上に配管が通っているのを「床スラブ上配管」といいます。
このうち、交換による工事が大変なのが、床スラブ貫通タイプです。
床スラブは共用部分に該当するため、原則として勝手に工事や交換をすることができません。
また、工事をする際も大掛かりになることが多く、交換はせず高圧洗浄でのメンテナンスをおこなうことが多いです。
一方、床スラブ上タイプは床スラブには直接接していないため、自由に交換することができます。
床下の工事になるため、床は剥がさなければなりませんが、寿命があることを考えると、リフォームやリノベーションをする際に一緒に交換しておくと良いでしょう。

交換費用の目安

交換にかかる費用は30万円程度が一般的です。
しかし、交換の工事に伴い壁や床を解体した場合は、もちろん修繕費が発生します。
そのため、工事全般にかかる費用は50万〜100万円程度が目安です。
また、寿命が近づいている場合は交換するのはもちろん、壁や床を解体したうえで交換工事のみをおこなうのは効率が悪く、工事費もかさみます。
そこで、とくに中古マンションでは、ほかのリノベーションをおこなう際に一緒に配管を交換してしまうのがおすすめです。
せっかくリノベーションをしたのに、交換工事で再び解体することになったという事態が起こる可能性もあるため、同時に交換しておくのが効率的なのです。

中古マンションにおける配管工事の注意点

中古マンションにおける配管工事の注意点

中古マンションの配管工事をおこなう際の注意点を3つご紹介します。

リノベーション済みであっても注意

インターネットや広告などの物件情報に「リノベーション済み」と書かれてあっても注意が必要です。
表の見える部分はきれいにリノベーションがおこなわれていても、隠れた配管設備は耐用年数を超えているにも関わらず、未交換のままという可能性もあるからです。
また、専有部分は樹脂管に交換されていても、共用部分は交換されていないかもしれません。
そのため、共用部分も含めた配管のリノベーションがおこなわれているかのチェックも必要です。

床下構造もチェック

床下の構造が「直床」であった場合は、床スラブ貫通タイプに該当するためメンテナンスや交換がしにくいというデメリットがあります。
直床とは、共用部分であるコンクリート床に、専有部分の床が直接接している構造のことです。
そのため、各階の部屋の天井裏に配管が通っていることが多く、階下の住人の許可が必要であったり、協力してもらえなければ工事ができません。
一方、工事がしやすくメンテナンス性に優れているのが、「二重床」という構造です。
二重床の場合は、共用部分の床と専有部分の床の間に空間があり、床スラブ上タイプに該当するため、工事が比較的容易で階下への影響も軽減することができます。
工事の範囲が、専有部分か共用部分も含まれるのかによって費用も変わるため、マンションを購入する際は床下構造もチェックしておきましょう。

上下階への影響を考慮する

高経年マンションにおいて、トイレやキッチンの水回りの移動や、配管の大幅な移動によるリノベーションをおこなう際は、上下階に影響が出ることを考慮しなければなりません。
マンションでは基本的に、各部屋の間取りが同じように設計されているため、配管を移動させると上下階の住人とトラブルになる可能性もあります。
たとえば、寝室をトイレやキッチンにリノベーションをする際、上下階の住人は排水音に悩まされるかもしれません。
また、洗濯機の置き場所によっては振動や騒音が原因でトラブルに発展する可能性もあります。
そのため、大幅な配管移動を伴うリノベーションをおこなう際は、工事前後の間取りを比較し、上下階の住人への配慮を怠らないようにしましょう。

まとめ

マンションの配管寿命は、亜鉛メッキで20年、硬質塩化ビニルライニングで30年、ステンレスでは半永久的です。
工事費用は、修繕費も合わせると100万円程度かかることもあります。
また、床下構造や上下階への影響をチェックしたり、リノベーション済みであっても配管は未交換という可能性もあるため注意が必要です。

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