自分や家族が住むための住宅購入資金ではなく、投資目的で不動産を購入する際には、どのような金融商品が利用できるか知っていますか？
今回は、不動産投資に利用できるアパートローンとはどのような商品か、プロパーローンとの違いや利用に際しての注意点について解説します。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちらアパートローン活用で不動産投資！アパートローンとは
住宅を購入する際には、多くの方が金融機関から融資を得て、その資金で購入や建設をおこないますが、そこで利用するアパートローンとはどういう金融商品か知っていますか？
不動産投資を目的としたアパートローンとは？
アパートローンとは、賃貸経営をおこなうための投資用不動産の購入、または建設を目的とした金融商品のことです。
融資された資金を用いて購入する対象は、一棟まるごとや賃貸物件の一室（区分所有権）のみなどさまざまな形態が認められています。
また、物件の購入・建設だけでなく、大規模な修繕やリフォームなどの費用としても利用が可能です。
銀行や信用金庫、JAバンクなど、さまざま金融機関で取り扱われており、住宅ローンと同じく、変動金利か固定金利かを選べます。
アパートローンと住宅ローンとの違い
アパートローンは住宅ローンと利用目的そのものが違いますが、さらに言うならば、借入期間や金利相場などの細かな点にも違いがあります。
一般的に、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く、借入期間は20〜30年と短く設定されている点が特徴です。
居住用ではなく投資用として不動産を購入する観点から、審査基準は厳しさを増す傾向があると言えるでしょう。
個人の所有する資産はもちろん、不動産の収益性や裏付けのある事業計画が立てられているかなども総合的に審査される点が大きな違いです。
アパートローンを利用する目的
自己資金に余裕がある方でもアパートローンを利用する場合があり、その理由は相続税対策と利回りの向上です。
投資用物件の購入・建設が目的であっても、金融機関に対する借金であるのに変わりはないため、マイナスの資産を作っておくと相続税の評価額を下げる効果が期待できます。
もう1つの利回りの向上とは、ローンを借りてより多くの利益を出すレバレッジ効果を得るものです。
自己資金だけで物件の購入ができても、アパートローンを利用して、より利回りの良い物件を購入して利益を大きくすれば、ローンを返済してもプラスにできるでしょう。
ただし、ローン金利が高いと逆に損失を出してしまうケースもあるため、利回り向上目的で利用する場合には慎重にシミュレーションする必要があります。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
アパートローン活用で不動産投資！プロパーローンとの違い
不動産投資のための金融商品はアパートローンに限らず、型にとらわれず自由な融資を受けられるプロパーローンも存在しています。
商品の枠組みがない？プロパーローンとは？
プロパーローンとは、通常の金融商品のように利用目的や融資の上限金額、借入期間などの枠組みがない金融機関独自の商品です。
型にとらわれない商品のため、保証会社を介さず、万が一返済が滞った場合には金融機関にもリスクがあり、審査基準は厳しい特徴を持っています。
その代わり、融資が認められると、そのほかの金融商品よりも低い金利で借り入れができ、融資額や返済方法など、さまざまな点で条件の良い融資を受けられる可能性のある商品です。
では、商品としての枠組みが決められているアパートローンと、自由度の高いプロパーローンとは、どのような点が違うかを解説します。
枠組みにとらわれないオーダーメイド型のプロパーローン
プロパーローンは、型にとらわれないオーダーメイド型の融資を可能にしており、アパートローンとはさまざまな点において違います。
基本的に何の目的の融資か、資金用途の制限はなく、収益性が認められる点や返済が滞らない点などがクリアになれば、目的は限定されません。
保証会社は万が一返済が滞った場合に返済金を立て替えますが、利用する必要はなく、代わりに金融機関が提示する条件に見合う連帯保証人を用意します。
型にとらわれない金融商品であるため、審査基準は厳しく設定され、収益の安定性や自己資金の内容のほかに、経営者としての資質を問われます。
プロパーローンの金利は融資ごとに設定されるため、目安となる相場はありませんが、事業の内容や収益性によっては、低い金利が適用されます。
制限範囲内の利用！パッケージ型のアパートローン
アパートローンは、その商品名のとおりに投資目的の不動産購入、または建設に対する融資のため、それ以外の目的では融資を受けられません。
基本的に保証会社の利用が必要とされているため、保証会社へ支払う保証料も発生し、保証会社の審査も受ける必要があります。
不動産投資を目的としているため、物件の収益性や資産価値の評価が重要となり、それ以外にも利用者の属性も審査の対象です。
アパートローンの金利相場は年2〜5％ほどで、融資を受ける金融機関や借入期間などによって多少の前後があります。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
アパートローン活用で不動産投資！利用する際の3つの注意点
物件によっては数千万円の高額な借金を抱えることになるアパートローンを利用する際には、どのような注意点があるか、万が一のリスクを回避するために、事前に考えておきませんか？
注意点①高すぎる返済比率は要注意
返済比率とは、年収に対するローンの年間返済額の割合のことで、収入に対して高すぎる場合には、資金繰りが悪化してしまうケースが考えられます。
一般的に減価償却費以内に抑えると良いとされており、負担が大きすぎると、あっという間に返済が滞ってしまいかねません。
年間に支払っていく返済の負担を下げるには、長い返済期間を設けたり、低い金利で融資を受けたりする点で負担を減らせます。
せっかくの投資用物件の購入も、資金繰りが悪くなれば投資どころではなくなってしまうため、返済比率が適切かをよく確認するのが大切です。
注意点②賃貸経営のリスクを含めた返済計画が必要
投資目的で不動産を購入する場合は、その物件を購入してローンの返済が始まっても、月々の利益が出せる確率が高くなくてはいけません。
そのためには、事前に入念な返済計画を立てる必要がありますが、甘い見積もりではすぐに計画が破綻してしまうでしょう。
賃貸経営では、空室となり賃料を下げなければならなくなると、もっとも大きなリスクとなるため、万が一を計画に取り込んでおく必要があります。
近隣の物件から、ここ数年の空室状況や賃料の下落ペースなどを参考にし、具体的な数字を返済計画に活かし、万が一に備えておく必要があるでしょう。
注意点③団体信用保険を利用するかしないか？
アパートローンを利用する目的には相続税対策もありますが、そのためには団体信用保険の利用が問題となることを知っていますか？
団体信用保険は、契約者が死亡した場合に保険金で残りのローンをすべて返済できるので、遺された家族に負担をかけずに済みます。
しかし、相続税対策としてアパートローンを残しておきたい場合には、団体信用保険による全額返済があだとなってしまうのです。
状況によって、どちらを利用すると家族のためになるのか、よく検討したうえで加入するか加入しないかを決めると良いでしょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
まとめ
近年は個人が不動産へ投資する方が増えていますが、投資を成功させるには事前の下調べや利用する仕組みをよく知っておくことが大切です。
それぞれ特徴のある仕組みのなかから、自分に合ったものを選び出せるよう、じっくり検討するようにしましょう。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら
