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不動産投資の利回りってなに?相場や計算方法について解説!

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カテゴリ:不動産投資

不動産投資の利回りってなに?相場や計算方法について解説!

日本人は貯蓄を好み「投資はギャンブル」と考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、最近ではネットで簡単に証券会社の口座などが開設できるようになり、投資が徐々に身近になりつつあります。
そのような状況のなかで、昔からある投資と言えば「不動産投資」です。
投資に興味がある方なら一度は「不動産投資で不労所得を得たい」と考えたことがあるのではないでしょうか。
確かに不動産投資は不労所得になる一方で、きちんと「利回り」について理解してから投資しないと、取り返しのつかないミスをする恐れもあります。
そこで今回は、「不動産投資を始めたい」という方向けに不動産投資における利回りについて解説しています。
不動産投資に興味があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りとは?

不動産投資における利回りとは、不動産取得額(投資額)に対する年間家賃収入(収益)の割合を示す値です。
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りとは?

表面利回りとは、単純に年間家賃収入を不動産取得価格で割った値です。
たとえば1000万円の不動産を購入し、その不動産から毎年100万円の家賃収入が見込めるなら表面利回りは10%です。
簡単に計算できるため参考数字として用いられますが、不動産経営にかかる経費や常に満室での想定になるので、実態とは異なります。
不動産投資会社が紹介している商品は一般的に表面利回りで掲載していることが多く、不動産投資初心者が表面利回りを見ただけで購入し、ふたを開けると赤字経営だったということもあります。
表面利回りとは、あくまで参考数字であり「必ず収益となる」ものではありませんので、注意しましょう。

実質利回りとは?

実質利回りとは、不動産経営にかかる固定資産税や管理費、保険料、修繕費など経費を差し引いた値です。
家賃収入も理想的な満室経営で想定するのではなく、空室率を考慮に入れて計算します。
実質利回りは、より実態に近い収益の計算が可能ですが、値が毎年上下する値です。
「この年は修繕費がかかった」や「なかなか空室が埋まらなかった」という年もあるので、あくまで参考値として実質利回りを算出しておき、実際の収益は毎年計算します。

不動産投資の難しいところは、不動産が消耗品であるという点です。
築年数が経過するにつれ建物は劣化するので修繕が必要となります。
一定の期間が経過すると建物屋上の防水や外壁の塗装など、大規模な修繕が必要となり、積立金だけでは不足してしまうケースもあります。
実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

●実質利回り=(年間家賃収入×入居率-年間経費)÷不動産取得価格×100
不動産投資は実質利回りで判断するようにしましょう。

不動産投資における利回りの相場とは?

不動産投資における利回りの相場とは?

では、不動産投資における利回りの相場は、いくらなのでしょうか。
投資利回りは、高いほど優良な不動産といえますが、その一方でリスクが増えます。
理想の利回りは投資対象が新築なのか中古なのか、あるいはマンションかアパートか、によって異なります。

新築と中古の利回りの相場

それでは、まず新築と中古の利回りの相場について解説します。
都心部の新築マンションの相場は、表面利回り6%なら好条件の物件と言えます。
一方、築20年以上の中古マンションの相場は、表面利回り8%が理想です。
なぜ新築と中古でこのような違いが出るのでしょうか。
新築の場合、当分は修繕費が必要なく、賃借人も見つけやすくなるため、表面利回りと実質利回りが近くなる傾向です。
一方の中古の場合は、修繕費の負担や、空室のリスクも高まり、表面利回りと実質利回りに開きが生じます。
実質利回りは正確な算出ができないため、投資物件の案内では表面利回りで紹介されていますので注意してください。

マンションとアパートの利回りの相場

マンションかアパートかによっても利回りの相場は異なります。
マンションとアパートでは、同じ集合住宅ですが、利回りに違いが生じます。
なぜならば建築資材が異なるため「耐用年数」が違うからです。
マンションは鉄筋コンクリート造であることが多く、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は「47年」とされており、一般的に60年程度使用します。
一方のアパートは木造や軽量プレハブ造であることが多く、法定耐用年数は「22~27年」とされており、40年程度で建て替えることが多いです。
耐用年数が短いということは、早く投資資金を回収する必要があるため、利回りが高くなります。
これは「新築と中古」でも同じことがいえ、中古は購入した後の耐用年数が短いため、利回りが高くなる傾向です。
新築マンションの表面利回りの相場が6%と言われているのに対し、アパートの表面利回りの相場は8%とされています。
マンションより消耗が早いアパートは、早く投資資金を回収する必要があるため、利回りが高いと覚えておきましょう。
また利回りが高いことは、決して良いことだけではなくリスクの裏返しでもあります。
消耗が早いということは、それだけリスクがあるということですので、実際に不動産投資する際は注意しましょう。

不動産投資における利回りの計算方法とは?

不動産投資における利回りの計算方法とは?

それでは、具体的な不動産の例から利回りを計算してみましょう。
実際に不動産投資をする際の参考にしてみてください。
以下のようなマンションに不動産投資をしたとシミュレーションします。

購入金額3000万円 年間家賃収入120万円 入居率90%
このマンションの表面利回りは「120万円÷3000万円=4.0%」ですが、実質利回りはどうなるのでしょうか。
実質利回りは、以下の式で計算します。

(120万円×90%-18万円)÷3000万円=3.0%
実質利回りは、3.0%まで下がってしまいました。
ここが不動産投資をする際に注意すべきポイントなのです。
表面利回りは優良な物件であっても、大幅な経費や空室率の高い物件では実質利回りが下がってしまい、想定していた収益は見込めない恐れがあります。
ちなみに不動産投資にかかる主な経費は以下のとおりです。

●管理費
●修繕積立金
●集金代行手数料
●固定資産税


その他にもこまかい修繕費などかかりますので注意しましょう。
もちろん入居率や経費率は、物件の条件によって異なります。
先述したとおり、中古なら表面利回りは高くなりますが、実質利回りは低くなる傾向です。
それは中古の場合、大幅なリフォームや修繕が必要となるため経費が多くかかってしまうためです。
また都心より地方のほうが表面利回りは高くなる傾向ですが、空室率が高く実質利回りが下がることが多いでしょう。
表面利回りが高い物件でスムーズに入居者が決まり、修繕も少ない不動産が理想ですが、そのような優良物件を探すのは難しいことです。
表面利回りが高い物件はリスクの裏返しでもあるため、不動産投資をするなら実態に伴った実質利回りの計算が必要です。

まとめ

不動産投資をするなら、あらかじめ利回りの計算が必要です。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、表面利回りが高い物件であっても実質利回りは低い場合がありますので注意しましょう。
きちんと利回りの相場や実質利回りの計算方法を理解し、失敗のない不動産投資をおこないましょう。

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