空き家の相続税はどうなるのか？計算方法や対策を解説

▼ 空き家の相続税はどうなるのか
▼ 空き家の相続税の計算方法
▼ 空き家の相続税対策
▼ まとめ

総務省統計局が公開した平成30年度の「住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数が848.9万戸もあるとされています。
空き家数は上昇傾向があり、空き家を相続する予定のある方にとって税金の支払いは気になるものです。
そこで本記事では、空き家の相続税はどうなるかを解説します。
合わせて税金の計算方法や税対策についても解説するので、参考にしてみてください。

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空き家の相続税はどうなるのか

まずは空き家の相続税はどうなるのかを解説します。
誰も住んでいない状態なのか、被相続人と同居または今後も居住用として利用していくのかで税金が異なるので、確認しましょう。

誰も住んでいない空き家の場合

誰も住んでいなくて使用していない状態でも、土地と建物は財産になるので相続税が課税されます。
この場合、亡くなった方の自宅を相続するときに適用される「小規模宅地等の特例」が適用されず、相続税評価額のすべてが課税対象です。
適用されると税額を大幅にカットできて、相続する土地のうち330㎡までなら相続税評価額が80％も減額対象です。
特例が適用される判断基準は、相続開始の直前で空き家なのかどうかがポイントになります。
たとえば亡くなった方が自宅ではなく、空き家として所有していると特例が適用されないです。
ただし、亡くなった方が生前で老人ホームに入居していて、自宅が空き家になってしまった場合は適用されます。

被相続人と同居または今後も居住用として利用する場合

被相続人と同居または今後も居住用として利用するなら、小規模宅地等の特例が適用される可能性が高いです。
具体的には同居親族の状態で、自宅として活用すれば問題ありません。
ただし、親の介護が必要だから一定期間だけ同居するケースは、生活の拠点を移していないので小規模宅地等の特例が適用されません。
このように、小規模宅地等の特例は種類が豊富であるうえに条件が複雑となっているため慎重に確認しましょう。

空き家の相続税の計算方法

空き家の相続税がどうなるかを理解したら、次は税の計算です。
計算方法でどれだけの税額になるかがわかるので、確認してみてください。

建物と土地で金額が異なる

建物部分の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」なので、相続税評価額＝固定資産税評価額になります。
土地部分は自用地評価額になり、路線価が定められているかどうかがポイントです。
路線価とは、道路に面する1㎡あたりの評価額で、主に路線価方式または倍率方式で計算できます。
路線価方式で土地の相続税評価額を算出する方法は「路線価×各種補正率×土地面積」です。
倍率方式では「固定資産税評価額×倍率」で計算できて、路線価と倍率は国税庁のホームページで確認できます。
路線価は路線価図、倍率は評価倍率表を参照してください。

基礎控除を差し引いて税率や控除額を適用

基礎控除は「3,000万円＋（600万円×相続人の人数）」で計算できます。
もし相続人が1人で、1億円の遺産から課税遺産総額を求める場合、計算は「1億円－3,600万円」です。
したがって、6,400万円が課税対象額になり、基礎控除を使うと負担が大幅に減ります。
続いて相続税の速算表を用いて、税率や控除額がどれくらいかを確認しましょう。
今回は6,400万円が課税対象なので、法定相続分に応ずる取得金額の「1億円以下」が適用されます。
税率は30％、控除額は700万円になるので、計算は「6,400万円×30％－700万円」です。
計算すると1,220万円が相続税になりますが、相続人が複数いる場合は按分してください。
小規模宅地等の特例を使うとさらに減額され、土地面積の大きさによって相続税が0円になる可能性があります。

空き家の相続税対策

空き家は人が居住用として活用しているかどうかで税額に大きな差が生まれるため、あらかじめ対策しておく必要があります。
どのような対策が必要なのか、見ていきましょう。

相続発生前に空き家を売却

維持や管理のコストがかかってしまうため、相続発生前に売却してしまえば税対策になります。
この場合、所有者がいる状態で売却になってしまいますが、代わりの住居を確保すれば問題ありません。
居住用財産で売却すれば特別控除の特例を受けられて、控除額は譲渡所得から3,000万円までです。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、適用されるには6つの条件が必要です。
1つ目は、自分が住んでいる家屋または家屋とともにその敷地や借地権を売る必要があります。
家や敷地などが以前のものであれば「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」を満たさなければなりません。
2つ目は、売った年の前年および前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けてないことです。
また、マイホームの譲渡損失で、損益通算及び繰越控除の特例の適用も受けていない場合が対象になります。
3つ目は売った年、その前年、前々年でマイホームの買い替えや交換の特例を受けていないことです。
一部の特例を重複して受けることは、適用を受けるための要件から外れてしまいます。
4つ目は、売った家具や敷地などで、収用などの場合の特別控除など、他の特例の適用を受けないのが条件です。
5つ目は、災害で家屋が滅失して、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければなりません。
6つ目は、親子や夫婦が売手と買手の関係ではないことです。
最後の要件に関しては、生計を一にする親族、売った後の家屋で同居する家族、内縁関係、特殊な関係のある法人も含まれます。

小規模宅地等の特例が使えるように賃貸活用

賃貸物件として活用すれば、大きな税対策になります。
小規模宅地等の特例が賃貸物件として活用している家屋にも適用されて、200㎡までの面積が評価額の5割引きになってお得です。
生前でなければ適用されないので、空き家を相続する予定のある方は早めにおこないましょう。
また、平成30年4月1日以降から、相続開始までに賃貸を3年以上継続する条件も加わって、事業的規模で賃貸を3年以上前からおこなっている場合でも小規模宅地等の特例が適用されます。

相続発生後に所得税の特例を活用

相続した空き家を売却するとき、相続発生後でも所得税の税対策ができます。
具体的には「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を適用できますが、多くの適用要件を満たさなければなりません。
例えば家屋と土地の両方を相続していたり、売却価格が1億円以下であったりの適用要件があります。
他にも相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ令和5年年12月31日までに売らなければなりません。
家屋の要件はさらに多く、満たす項目が多いです。
昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物登記がされている建物が要件になります。
また、相続の直前に被相続人が住んでいて、相続してから売却までに居住、貸付、事業のために使用されていないことが要件です。
さらに、耐震基準を満たしていなければ、リフォームをしておく必要があります。