不動産投資を検討しているときに、フラット35の不正利用問題を聞いて、被害に遭いたくないと思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、フラット35の不正利用とはどのような経緯で発生したのかをご紹介します。
問題が発覚したらどうなるかもお伝えしますので、被害に遭わないようにお役立てください。
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お問い合わせはこちらフラット35とは？不動産投資向けローンとの違いは？
フラット35は、住宅を購入したい方が気軽に利用できる住宅ローンであり、不動産投資向けのローンとは異なります。
勧誘を受けたときに事前に察知できるよう、住宅ローンに対する正しい知識を身につけましょう。
フラット35とは？利用条件もご紹介
フラット35は、独立行政法人である住宅金融支援機構が手掛ける長期固定金利による住宅ローンです。
申し込みは金融機関を通じておこない、返済期間は最長35年、8,000万円まで融資を受けることができます。
利用できるのは、70歳未満の日本国籍を有する方、本人名義の他、親族用の住宅に対しても申し込める仕組みです。
勤続年数や雇用形態にかかわらず、年収に対するすべての借り入れが占める割合の「総返済負担率」で判断するため、民間の金融機関での審査通過が困難な方でも利用できる場合があります。
年収要件は、400万円未満の場合は総返済負担率が30％以下、400万円以上の方は35％以上が条件になっており、保証人も保証料も必要ありません。
対象となる住宅は、新築および中古物件の購入用であり、セカンドハウスの購入や増改築工事にも使えるなど、広範囲が対象になる点も使いやすさの理由です。
不動産投資とは？利用できるローンと住宅ローンとの違いは？
不動産投資とは、投資したアパートやマンションなどの不動産から賃料収入を得たり、投資した金額以上で売却して利益を得たりすることです。
手持ちの資金が少ない場合は、融資を受けて物件を運用し、収益を得る手法が定着しています。
利用できるローンは、住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しい点が違いです。
住宅ローンは、給与や事業収入から返済することを想定しているため、年収や勤務先などを審査します。
投資目的の融資は、賃料収入による返済を前提としているため、購入を予定している物件の立地や築年数なども審査対象です。
融資金額も大きく異なり、自宅用は年収の5倍が目安になりますが、投資目的のローンでは、年収の20倍まで借り入れができます。
とはいえ、貸し倒れを防ぐため、金利は厳しい設定になっており、住宅向けが年2.0%くらいのときに、投資向けは4.5%と2倍以上です。
そして、フラット35の用途は住むための住宅の建設または購入用であり、不動産投資には利用できません。
フラット35の不正利用！不動産投資を巧妙に隠した手口をご紹介
フラット35の不正利用は、2019年に発覚しましたが、現在でも事例が見つかっています。
当初発覚した事件の概要をご紹介しますので、自分を守る術として覚えておきましょう。
フラット35の不正利用は業界からの内部告発から
自己居住用に利用するフラット35を投資用物件に悪用した事案は、2019年5月の朝日新聞の報道により発覚しました。
報道では、フラット35の融資を受けた人が短期間しか居住せず、賃貸物件として運用している事案が多発しているというものです。
住宅金融支援機構は、2018年に不動産会社の内部告発により事実を把握し、調査結果を2019年8月末に公表しています。
2018年10月から2019年8月までに融資をおこなった案件のなかで、不正に利用した疑いがある113件を調査した結果、面談した105件すべてが不正案件でした。
住宅の購入額を水増ししたのが1件、その他は、水増しにくわえ投資目的の利用だったと機構は説明しています。
融資対象は、20～30代前半の単身者で、フラット35以外の借り入れをおこなっている方であり、年収が300～400万円の会社員です。
購入した物件は、東京近郊のファミリー向けマンションに集中しており、取り扱った不動産会社は数社だけであることも判明しました。
なぜ不正利用問題が発生したのか？
昨今は、実質賃金の下落傾向が続いており、政府も企業も副業を推進している状況です。
なかでも、不動産投資は、物件を購入するだけで、手間も時間もかけずに収入を増やせる副業のため人気ですが、一定以上の収入がなければできません。
そこで、融資を受けておこなう方が増え、フラット35であれば年収が少ない方でも利用できることが仇となりました。
年収400万円未満の方は返済負担率を30%、返済期間を35年に設定できるため、今回発覚した方に多い年収300万円を当てはめると、融資限度額は3,150万円です。
他からの融資がある方がほとんどであったため、実際に融資を受けた金額は限度額よりも少なくなっています。
しかし、他の金勇機関では通過できない条件であり、保証人および保証料不要であったことから誰も見抜けず、借りた当人も不正であることを認識していませんでした。
不動産投資にフラット35を不正利用！発覚するとどうなる？
本来、個人の居住用物件の購入を目的としたフラット35を、不動産投資用に利用するのは契約違反です。
発覚するとどうなるかを知ることで、事件の再発を防ぎましょう。
フラット35の不正利用が発覚すると融資を受けた人はどうなる？
たとえ不動産会社の勧めに従って契約したとは言え、融資を受けたのは契約した本人であることから、不正利用が判明した場合は借入金額を一括返済しなければなりません。
金利も含めた金額にくわえ、返済できなくなった日からの遅延損害金も上乗せになります。
対象となった物件の代金を水増ししていれば、売却しても全額返済できる事例は稀です。
返済できずに自己破産したケースもあるなど深刻ですが、他からの借り入れを検討する方もいます。
住宅金融支援機構以外の金融機関からの借り入れになりますが、住宅用融資の対象にはならないことから、低金利の融資は利用できません。
場合によっては、不動産投資向けのローンによる解決策の提示を受けることもあり、金利は2倍以上になってしまいます。
信用情報には事故として記録が残るためその他の融資は受けることもできず、生涯返済し続けなければなりません。
今後もフラット35を悪用する事案は発生する可能性がある？
残念ながら、住宅購入向けローンの悪用は根絶できず、発生する可能性はあります。
実際、住宅金融支援機構が発表したのは途中経過であり、すべての調査が終わってはいません。
しかも、会計検査院の指摘や朝日新聞の報道では、発表後も同様の事案が発生しています。
対策などがどうなるかは明確になっていませんが、今までに不正に関連して処罰を受けた不動産会社はありません。
そこで、自分の身を守るためにも、勧誘に惑わされないようにすることが重要です。
例えば、不動産の購入話を持ち掛けながら、現在利用している融資が完済できるなどは、典型的な事例だと認識しましょう。
また、購入だけをうたいながら、転居届も必須といった条件も、融資を悪用する手口です。
今まで不正をおこなった会社の従業員が、他の会社に移籍して関与している事例もあるなど、発覚した事業者だけを把握しても有効な対策にはなりません。
甘い話や儲け話は罠があることを肝に銘じ、不正利用に加担することにならないように注意しましょう。
まとめ
フラット35の不正利用問題とは、自宅用にしか利用できないローンで投資用物件を購入した悪質な事例です。
被害者は不動産会社の勧誘に応じた方であり、契約違反により一括返済しなければならず、自己破産したケースもあります。
今後も同様の事件が発生する懸念があり、住宅ローンの正しい知識を身につけることが大切です。
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