不動産の購入は、個人より法人でおこなったほうが良いという話を聞いたことがありませんか？
不動産経営が順調にいっている場合、法人化するタイミングについて、お悩みになる方も少なくないでしょう。
今回は、マンションの購入を法人でおこなうメリットとデメリット、法人化するタイミングはいつが良いのかについて解説します。
不動産購入を機に、法人化を検討している個人事業主の方は、ぜひ参考になさってください。
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まずは、マンションの購入を法人でおこなうメリットについて解説します。
メリット1：減価償却で利益を調整できる
メリットとしてまず挙げられるのが、減価償却で利益を調整できることです。
減価償却とは、固定資産を購入したときに支払った費用を耐用年数に応じて分割して毎年計上する会計手続きのことを指します。
利益を抑えられれば、その分税金を抑えられるのがメリットです。
減価償却は個人事業主と法人、どちらも確定申告の際に用いることができます。
しかし、個人事業主の場合は、毎年一定金額を計上するのに対し、法人の場合、枠内であれば金額を自由に決めることが可能です。
たとえば、減価償却費が100万円だった場合、法人なら0円でも100万円でもOKで、利益を調整できます。
この方法を任意償却と呼び、法人税の節税につながります。
メリット2：経費の範囲が広がる
経費の範囲が広がることも、メリットの一つです。
法人化すると、ご自身の給与や賞与、出張費なども経費にすることができます。
また、家族が従業員になれば、支払った給与も経費として計上することが可能です。
個人事業主でも家族を従業員にし、支払った給与を経費にできますが、制限があるため法人よりは使い勝手が悪くなるでしょう。
経費を多くすれば、その分利益を少なくでき、有効的な税金対策につながります。
メリット3：購入したマンションに関わる赤字を損益通算できる
メリットとして、購入したマンションに関わる赤字を損益通算できることも挙げられます。
損益通算とは、赤字をほかの所得からマイナスできる制度です。
マンション経営をおこない、赤字が出た場合は、ほかの所得から赤字を差し引くことができます。
ほかの利益が少なくなれば、その分税金に対する課税評価額を小さくでき、税金の負担を軽減することができるでしょう。
損益通算は、マンション投資において、とても有効的な節税対策となりますが、個人事業主と法人では大きな違いがあります。
個人事業主の場合、赤字を差し引けるのは3年間だけですが、法人なら10年間繰り越しすることが可能です。
損益通算できることは、マンションを購入し、賃貸経営をおこなううえで大きなメリットとなります。
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マンションの購入を法人でおこなうデメリット
続いて、マンションの購入を法人でおこなうデメリットについて解説します。
デメリット1：税金の負担が重くなることがある
デメリットとして、まず挙げられるのが、税金の負担が重くなるケースがあることです。
所有期間が5年を超えるマンションを売る場合、高い税金の支払い義務が発生するかもしれません。
不動産の売却で得た売却益は譲渡所得と呼ばれ、法人では複数の損益と合算したあと、法人税が課税されることになります。
法人税の税率は一般的に約23%、地方税や事業税などの税金も含めると、約30%が相場です。
その反面、個人が土地や建物を売却し、得た譲渡所得に対する税金の税率は、下記のとおり売った不動産の所有期間で異なります。
●所有期間5年以下：39.63％
●所有期間5年超え：20.315％
法人の場合、長期間所有し売るほうが不利となることがわかります。
ただし、法人の規模などによって税率が異なるので、マンション売却における税金については専門家に相談するのがおすすめです。
デメリット2：法人住民税がかかる
法人住民税がかかることも、デメリットの一つです。
法人住民税とは、道府県民税と市町村民税を総称したもので、会社が所在する自治体に対して、法人が納めます。
法人住民税の目的は、そのエリアにかかる公的な費用（道路の整備や消防のサービスなど）を負担することです。
公的なサービスを受ける代わりに、税金を支払います。
法人住民税の納付期限は、事業の年度が終了した日の翌日から、2か月以内となるのが一般的です。
1月1日～12月31日であれば、納付期限は2月末となります。
たとえば、事業年度が4月1日～3月31日の場合、納付期限は5月31日となります。
ご自身で税額を計算したうえで、自治体への申告と納付が必要です。
デメリット3：決算申告が必要
デメリットとして、決算申告が必要なことも挙げられます。
決算書とは、法人が決算月で会計を締め切り、1年間の業績をまとめた書類のことです。
帳簿の作成や決算整理仕訳をおこなったあと、申告書の作成と税金の計算をおこないます。
決算書は会社の経営状況を示す大切な書類で、法人が融資を受けるなどの際に必要になります。
そのため、状況によっては十数万円をかけて専門家に決算を依頼するケースも多いといえます。
個人と比較すると、コストがかかるのもデメリットとなるでしょう。
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マンションの購入における法人化のタイミングとは
最後に、マンションの購入における法人化のタイミングについて解説します。
タイミング1：年間の売上が1,000万円を超えたとき
タイミングとして、まず挙げられるのが、年間の売上が1,000万円を超えたときです。
個人事業主、法人に関係なく売上が1,000万円を超えた場合、消費税を納める義務が生じます。
そのため、売上が1,000万円を超えたタイミングで法人化すれば、売上の基準がなくなり、2年間納税の免除が可能です。
たとえば、令和6年に売上が1,000万円を超え、令和7年に法人化すると、その翌年から消費税納税の義務が生じます。
法人化することにより、基準となる売上が令和6年のものとして扱われるため、最短でも令和8年からの納税まで引き伸ばせるということです。
タイミング2：マンションの所有者が亡くなってから3年10ヶ月以内
マンションの名義を法人にしたい場合、所有者が亡くなってから3年10ヶ月以内の期間もタイミングの一つです。
その理由として、支払った相続税を、取得費の一部として計上できることが挙げられます。
土地や建物を売って譲渡所得が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
税金の負担を軽減するためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
譲渡所得を計算する際、マンションの購入費用を取得費として計上できるので、取得費は多いほうが良いといえます。
3年10ヶ月以内に手続きをおこなえば、支払った相続税を取得費加算の特例を用いて計上することができ、節税につながります。
相続で取得したマンションの場合、購入者（もとの所有者）が亡くなってから、3年10ヶ月以内に手続きをするのがおすすめです。
タイミング3：不動産の割合が80％以上ある場合
不動産の割合が80％以上ある場合も、タイミングの一つです。
不動産は現金に比べて評価額が低くなるため、課税される税金も安くなります。
現金を所有するより、節税につながるのがメリットです。
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まとめ
マンションの購入を法人でおこなうメリットとして、減価償却で利益を調整できることや損益通算が10年間できることなどが挙げられます。
デメリットは、税金の負担が重くなるケースがあることや決算申告の作成が必要なことなどです。
年間の売上が1,000万円を超えたときや、不動産の割合が80％以上ある場合、法人化のタイミングといえます。
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