特定空家とは？特定空家の認定基準と認定されたときのリスクも説明

▼ 特定空家とは
▼ 特定空家として認定される基準
▼ 特定空家に認定されたときのリスク
▼ まとめ

特定空家とは？特定空家の認定基準と認定されたときのリスクも解説

親からの相続によって実家を引き継いだ場合など、誰も住んでいない家を所有している方は少なくありません。
空き家を適切に管理しないでいると特定空家に認定され、指導のほか罰金を科される可能性があるのをご存じでしょうか。
この記事では、特定空家とは何かのほか特定空家の認定基準と認定されたときのリスクについてもご説明しますので、空き家を所有している方はお役立てください。

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特定空家とは

誰も居住しないなど未利用や低利用の住宅は多く、手入れがされていない物件は社会問題となっており、特定空家に認定されるケースがあります。
ここでは、特定空家とは何か概要などについてご説明します。

空き家が発生する背景

高齢化や核家族化の進行によって高齢者の1人暮らしが増え、亡くなったあとに残された住宅が空き家になるケースが多くみられるようになりました。
現在、国内における住宅総戸数のうち14%程度が空き家の状況であり、今後も増え続けていくと想定されています。
売買などで所有者が変わるときに所有権移転登記をおこなうのと同様に、相続により引き継いだ土地や建物は、相続登記をおこなって名義人を変更するのが一般的です。
ただし、登記の手続きには経費や手間がかかり、手続きを怠っても罰則などがなく、相続登記がおこなわれないケースが多数みられました。
この結果、相続登記がおこなわれないまま所有者を確認できない空き家が増えてしまいました。
相続登記は2024年4月から義務化になりましたが、3年間の猶予期間があり未処理のままのケースも多いでしょう。

空き家に関するトラブル

空き家の近隣に暮らしているならば草刈りや掃除などの手入れをしやすくても、遠方で暮らしている場合には維持管理をするのは負担が大きいでしょう。
維持管理を業者に依頼すると費用がかかってしまうため、放置される空き家も少なくありません。
誰も居住しておらず放置された住宅は、雨風の影響などにより老朽化が進みやすい傾向があります。
草刈りがおこなわれていない住宅の周辺ではゴミを不法投棄されるケースや不審者が侵入して火災を起こす事件も発生しています。
空き家の倒壊や犯罪の危険性を感じた近隣住民から市区町村への相談が相次ぐ事態となり、社会問題になっているのです。

特定空家について

国は、放置された空き家が社会問題になっているのを踏まえ、2015年5月26日から空家等対策特別措置法を施行するなど対応を進めています。
特定空家とは、空家等対策特別措置法により規定されているもので、放置されて危険な状況になっている空き家を指しています。
適切に維持管理されていない空き家については、市区町村が特定空家に認定できるようになりました。
倒壊など保安上の危険性や衛生的に有害になる恐れがある空き家、景観を損なっている状態の空き家、不適切な状態で放置されている空き家は特定空家に認定されるかもしれません。
空家等対策特別措置法では、空き家の所有者に対する責任内容として適切な維持管理を求めており、空き家を放置した所有者は罰せられる可能性があるため注意が必要です。

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特定空家として認定される基準

ここでは、特定空家として認定される基準についてご説明しますので参考にしてください。

基本的な指針

市区町村が特定空家を認定する際の基準として用いているものは、国が定めた「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」です。
この指針は目安であり、具体的な数値などの基準を示しているものではありません。
市区町村では、空き家の状態を確認したうえで指針が示す4つのポイントを元に総合的に判断しています。

ポイント1　倒壊などの保安上の危険

建物が倒壊するリスクのほか屋根や外壁が脱落する恐れがあったり、老朽化した擁壁が危険な場合は認定される可能性があります。
基礎部分における不同沈下の有無や、建築物の傾きなどについてチェックされるでしょう。
放置している空き家は換気されずにカビが繁殖しやすく、シロアリやネズミなどによる損傷が懸念されます。
また、強風などによって屋根の一部が損傷しても、遠方に住んでいれば発見が遅れてしまうこともあるでしょう。
外壁の落下、建材の飛来などが起こって隣家や通行人に被害を与える恐れのある状態の空き家は認定を免れないでしょう。

ポイント2　衛生的に有害

建物や設備が破損してアスベストが飛散する可能性が高い空き家のほか、浄化槽の破損によって汚物が流出している場合にも認定される可能性があります。
また、周囲に不法投棄などのゴミが放置され、臭気や害虫が発生しているときも同様です。

ポイント3　景観における阻害

市区町村のなかには景観条例などを定め、住民の総意によって美的な景観を創出している事例があります。
条例化されていなくても、外壁に落書きが書かれていたり窓ガラスが割れたままになっていたりすると、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を阻害していると判断される可能性があります。

ポイント4　不適切な状態での放置

建物に限らず、家屋周辺を手入れしないでいると倒壊した立木のほか伸びた枝が敷地外に散乱してしまいかねません。
空き家のなかに動物が棲みつき、鳴き声や糞尿などによる臭気で近隣に迷惑をかける可能性があります。
また、不審者が侵入し、タバコの不始末などによって火災を起こされる危険も懸念されます。
このように、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている物件は指定を受けるでしょう。

市区町村の取り組み

市区町村は、空き家であるかどうか判断するために、上下水道、ガス、電気の使用状況をチェックするほか、不動産登記簿の内容や所有者の住民票の確認をおこなうでしょう。
1年以上にわたって人が出入りしていない点も空き家としての判断基準として定義されており、所有者の住所変更からの年数などは重要な判断材料となります。

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特定空家に認定されたときのリスク

ここでは、特定空家に認定されたときのリスクについてご説明します。

指導と勧告

市区町村は、特定空家に認定するうえで行政指導をおこないます。
指導は段階的に助言、指導、勧告、命令となり、早い段階で対処すれば指定を受けずに済むでしょう。
認定されたうえで命令に従わないでいると、50万円以下の過料が発生します。
また、改善されないときには行政代執行によって強制解体されたうえで、解体費用を請求されかねません。
強制解体の実例は増加傾向にあり、北海道室蘭市の例では行政代執行による解体が行われ、800万円程の費用が掛かりましたが、後日所有者に請求するという事例もあるため注意が必要です。

空き家に対する行政の措置は厳しさを増しており、万一、行政指導を受けたときには早期に対応するようにしましょう。

固定資産税

住宅用地は特例措置によって固定資産税が軽減されており、200㎡以下の土地は6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に抑えられています。
特定空家に認定されると特例の適用外になって、土地によっては固定資産税や都市計画税についても税額が跳ね上がってしまいます。

認定解除

指定を受けてしまったときには、不適切な維持管理状態を改善したうえでリスクを負わずに済むよう認定解除を依頼しましょう。
なお、適切な維持管理をおこなっている住宅は固定資産税の軽減措置を受けられますが、建物を解体したときには土地に関する固定資産税の軽減措置の適用外になります。
固定資産税が軽減されているのは住宅用地として認められるケースに限られており、更地は住宅用地には含まれない点にも注意してください。

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