築40年以上の住宅は売れにくいとされていましたが、近年では中古住宅が見直されつつあるのをご存じでしょうか。
売れにくいとされる理由や、どのような理由で需要が増えているのかを解説します。
不要な家を放置するリスクや、できるだけ早く売る方法も解説しますので、築年数の古い家の売却を検討中の方は参考にしてください。
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お問い合わせはこちら築40年以上の住宅が売却しにくい理由と需要が増えた理由
築年数が古い住宅の売却が難しいとされる理由は、経年による資産価値の低下や、耐震性が低い可能性があるためです。
そのような状況で、なぜ中古住宅の需要が増えているのか、その理由も解説します。
物件の資産価値が下がる
築年数が40年を超えると、経年による老朽化で外観や設備に不具合が生じる物件がほとんどです。
建物の価値は、税法上の耐用年数を過ぎると会計上の簿価がほぼゼロに近づきますが、実際の市場価値まで必ずゼロになるわけではありません。
中古住宅には築年数だけでなく、立地や状態などを加味して実勢価格を算出する手法があります。木造一戸建の耐用年数は22年ですが、それだけを目安に価値が決められるわけではないのです。
また、建物は構造別に耐用年数が定められており、鉄骨造（軽量鉄骨・重量鉄骨などの区分によって異なる場合があります）で34年、鉄筋コンクリート造で47年とされています。
どの程度劣化しているかを実際に計測しているわけではないのに、資産価値は築年数が古くなるほど減っていきます。
耐用年数までしか建物が持たないのではないかと勘違いしている方が多いことも、売れにくい理由の1つです。
耐震性能が低いと思われる
築年数が古い物件は、新耐震基準を満たしていないのではないかと不安に思われて、購入希望者が不安に思うケースがあります。
耐震基準は1981年に大きな改正があり、改正前の基準が旧耐震基準、改正後の基準が新耐震基準です。
旧耐震基準は震度5程度の揺れに耐えられる強度で設定されていましたが、新耐震基準では震度6～7の地震にも耐えられるように定められています。
旧耐震基準の建物のすべてが、耐震性能が低いわけではありませんが、地震災害に対する目安として1981年より前の物件を避ける方は少なくありません。
中古住宅の需要が増えた理由
これまで中古住宅は築年数が経過していると、その年数だけで判断され、売却するのが難しい状況でした。
近年、築年数が古い中古一戸建てやマンションを購入した世帯の割合は、10年前に比べて増加しています。
築年数だけでなく、インスペクションや耐震診断の結果、耐震補強の有無などから、建物自体の性能を重視する方が増えているためです。
インスペクションとは、専門家による建物の状況の簡易的な調査です。
住宅価格が高騰している昨今、築40年を超えた物件は築年数の浅い物件より安く購入できるため、リノベーションを前提に購入する方も増えています。
また、マンションを購入する際には、築年数よりも立地の良さを重視する傾向にあります。
40年前のマンションは立地の良い場所に建てられている物件も多く、立地さえよければ築年数に関係なく売却することも可能です。
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売却が難しい築40年以上の住宅を放置するリスク
不要な住宅を放置するリスクとして、周囲に被害を与える可能性がある点、維持にかかる費用が上がる点、罰金や強制執行を受ける点を解説します。
周囲に被害を与える可能性がある
築40年以上の住宅を放置していると、老朽化が進んで倒壊する危険性や、雑草や害虫が発生して近隣に迷惑をかけるおそれがあります。
不要だからと管理を怠ると、雨漏りや壁のひび割れなど、家が傷んでいるのに気付けません。
また、人の気配のない家は犯罪に使われたり、放火されたりする可能性もあります。
自分が損害を受けるだけならまだしも、他人に被害を与えた場合は、大きな問題になりかねません。
維持にかかる費用が上がる
管理に費用をかけず空き家の状態が続いても、不動産を所有している限り、毎年固定資産税が発生します。
それだけではなく、自治体から特定空家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が今までの6倍まで高くなるリスクがあります。
特定空家とは、倒壊などの危険性が高かったり、周辺の生活環境をおびやかしていたりして不適切と判断される空き家です。
また、マンションの場合も築年数が古くなると修繕積立金が高くなる傾向があり、築40年を過ぎたあたりから建て替えなどを検討する必要も出てくるため、一気に負担が増すのが一般的です。
罰則や強制執行を受ける
特定空家に指定されると、改善するように自治体から指導を受けます。
従わない場合は改善命令が出されますが、この命令に違反した場合の罰則は50万円以下の過料です。
放置を続けると行政代執行がおこなわれ、空き家を強制処分されるおそれがあります。
空き家の解体費用も負担しなくてはならず、場合によっては財産を差押えられる可能性もあるため、大きな負担になりかねません。
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築40年以上の住宅をできるだけ早く売却する方法
築年数の古い住宅を早く売却する方法として、リフォームせずにそのまま売る方法、解体して更地にする方法、古家付き土地として売る方法を解説します。
リフォームせずにそのまま売る
築年数が古い住宅でも、内装や水回りが新しいと印象を良くできますが、リフォームにお金をかけても売れるとは限りません。
かかった費用をそのまま売却価格に上乗せするのも難しいでしょう。
リフォームの内容が買い手の希望と異なるケースもあります。
リフォームを検討するなら、リフォームにかけられる費用の分だけ売却価格を安くしましょう。
築年数の古い物件を購入するのは、リフォームを前提にしているケースが多いためです。
解体して更地にする
建物の状態が良くない場合は、解体して更地にしたほうが需要が高くなる傾向があります。
買い手が見つかりにくいまま売却活動を続けるより、更地のほうが売却できる可能性は高まるでしょう。
ただし、解体には木造なら1坪あたり3万～5万円程度、鉄筋コンクリートならさらに高額の費用がかかりますが、リフォームと同様に解体後も必ず売れるとは限りません。
さらに、家を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる点に注意が必要です。
固定資産税は1月1日時点の状態で判断されるため、解体する場合は1月1日よりあとにおこなうのがおすすめです。
古家付き土地として売る
リフォームも解体もせず、そのまま古家付き土地として売る方法もあります。
築20年以上の物件は建物の価値がほとんどないとされているため、土地のみの価値で売る方法です。
家の傷みが比較的少ない場合は、そのまま中古住宅としても売り出せます。
古家付き土地と中古住宅の両方で売却活動をおこないましょう。
リフォームを前提に価格が安い中古物件を探している方や、新築の家を建てる土地を探している方など、購入してくれる方の幅を広げられます。
また、家は建ったままなので、固定資産税が上がる心配もありません。
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まとめ
築40年以上の住宅は耐用年数や耐震基準の面から売れにくいとされていましたが、目安にこだわらず建物自体の状態で判断されるようになってきました。
不要な家を放置すると、老朽化により倒壊などの被害が生じたり、罰則や強制処分を受けたりするリスクがあります。
できるだけ早く売却するには、リフォームせずにその費用分安くする方法や、古家付き土地と中古住宅の両方で売り出すなどの方法がおすすめです。
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