一般的な不動産は、内装が施されており、家具などを搬入すれば生活できる状態で売り出されますが、なかには「スケルトン物件」と呼ばれる物件があります。
スケルトン物件は、一般的な不動産売却と比較するとターゲットが少ないため、売却する際にメリットはあるのか、そのまま売り出しても良いのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、スケルトン物件を売却する際のメリットやデメリット、そのままの状態で売れるかどうかについて解説します。
スケルトン物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まずは、そもそも「スケルトン物件」とはどのようなものなのか、その概要と売却するメリットについて解説します。
スケルトン物件は、コンクリートが打ちっぱなしのままだったり、柱や梁がむき出しだったりといった状態の物件を指します。
一般的な不動産のように、すぐに活用できる状態ではありません。
買主が購入したあとに内装を施し、設備を導入します。
スケルトン物件を売却する場合、売主にとって以下のようなメリットがあります。
●リフォーム費用が不要
●工事期間をかけずに売却できる
●ターゲットを絞れる
メリットの内容について、順番に解説します。
メリット1：工事費用が不要
一般的な不動産のようにスケルトン物件に内装を施したり、設備を設置したりすると、多額の費用がかかります。
不動産の売却時には、税金や仲介手数料、登記費用など、さまざまな諸費用がかかります。
売却時の諸費用は、売却代金が手元に入る前に支払うものが多く、自己資金から捻出しなければなりません。
そのうえ、リフォームなどをおこなうとなると、売却前の負担が大きくなります。
そのままの状態で売却すれば、当然のことながら、売却時に支払う工事費用は不要です。
メリット2：期間をかけずに売却できる
スケルトン物件のまま売却する場合、一般的な不動産のように準備期間が必要ありません。
今の状態で査定を受け、査定価格に納得して不動産会社と媒介契約を結べば、そのまま売り出すことが可能です。
売却手続き完了後は、すぐに引渡すことができるため、早期売却を目指せます。
メリット3：ターゲットを絞れる
不動産を売却する際には、物件に対する需要を把握し、ターゲットを絞って売却活動をおこなうと、早く買主が見つかる場合があります。
最近は、リフォームやリノベーションを前提に、中古物件を購入する方が増えています。
そのような方にとって、スケルトン物件は自分の希望に合わせた家づくりの土台となるため、購入を検討してくれる買主も増えているのです。
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スケルトン物件の売却時のデメリット
スケルトン物件の売却時には、売主にとって多くのメリットがあることを前章で解説しましたが、デメリットも存在します。
売却する際には、メリットとデメリットの両方を知ったうえで検討することが大切です。
そこで次に、スケルトン物件の売主が知っておきたい売却時のデメリットについて解説します。
スケルトン物件を売却する際には、以下のようなデメリットを頭に入れておかなければなりません。
●値下げを求められやすい
●買主が見つかりにくい
どういうことなのか、デメリットの内容を順番に解説します。
デメリット1：値下げを求められやすい
前章でも解説しましたが、スケルトン物件は、買主が購入後にリフォームをして活用することになります。
つまり、買主は購入代金にくわえて、リフォーム費用も考慮して資金計画を立てなければならないのです。
リフォーム費用は、工事の内容や使用する資材などによって幅がありますが、スケルトン物件の場合は一部だけを工事するような物件ではなく、全体的な工事が必要になるのが一般的です。
そうなると、リフォーム費用が高額になりやすく、買主の負担が大きくなります。
不動産売買では、値下げ交渉をおこなうのが一般的で、スケルトン物件も例外ではありません。
というより、リフォーム費用が高額になりやすいスケルトン物件の場合、買主が少しでも安く物件を購入したいため、値下げを求められやすいでしょう。
デメリット2：買主が見つかりにくい
自分でリフォームやリノベーションをおこなう方が増えているとはいえ、中古不動産を探している方の多くは、入居できる状態の物件を検討します。
内装から自分で施さなければならないスケルトン物件は、そのような物件をあえて購入したいと考える方がターゲットになります。
すぐに入居したい買主の数と自分で一からリフォームしたい買主の数を比較すると、やはり一般的な不動産のほうが需要は高いです。
ターゲットが限定的になるため、一般的な不動産より買主が見つかりにくいことを頭に入れておく必要があります。
このように、スケルトン物件を売却する際には、メリットとデメリットの両方が存在します。
費用をかけずに売却できる点は、売主にとってメリットですが、言い換えれば、買主が購入後にリフォームする必要があり、買主の負担が大きいため、値下げを求められやすくなる点がデメリットです。
また、スケルトン物件の需要が一般的な不動産より低いことにも注意が必要です。
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スケルトン物件をそのままの状態で売却は可能？
不動産を売却する際には、リフォームはおこなわないほうが良いとされています。
それでは、内装も施されていないスケルトン物件もそうなのでしょうか。
そこで最後に、スケルトン物件をそのままの状態で売却することが可能なのかどうかについて解説します。
リフォームは基本的に不要
一般的な不動産の場合、壁紙を張り替える、水回りの設備を入れ替えるなど、部分的なリフォームが可能です。
その場合の費用相場は、たとえば床や壁紙の張り替えであれば約50万円～90万円、キッチンのリフォームであれば約70万円～140万円です。
しかし、スケルトン物件全体をフルリフォームする場合は、一般的なマンションの場合で約600万円～700万円かかります。
この費用を売却前に捻出する必要があり、売主にとっては大きな負担になります。
また、リフォームにかかった費用を販売価格に上乗せして売り出しても、買主が見つかる可能性は低いでしょう。
なぜなら、不動産は築年数に応じた相場でしか売れないのが一般的だからです。
築年数が古いスケルトン物件を売却する際に、市場相場にリフォーム費用を上乗せして売り出しても、高く売れるわけではありません。
つまり、多額の費用をかけてリフォームをしても、持ち出しになる可能性が高いのです。
費用対効果を考えるのがポイント
不動産の売却前にリフォームをするかどうかは、費用対効果を考えて検討することが大切です。
先述のとおり、多額の費用をかけてリフォームをしても、それだけの効果が望めないため、そのまま売り出すことをおすすめします。
ただし、スケルトン物件はターゲットが限定的だといえます。
なぜなら、一般的な不動産を探している方のほうが多いためです。
早く買主を見つけるためには、ターゲットを絞った販売活動をおこなう必要があるため、効果的な販売戦略を立てることが早期売却のポイントです。
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まとめ
スケルトン物件は、一般的な不動産のような内装が施されておらず、柱や梁がむき出しの状態の物件を指します。
スケルトン物件をそのままの状態で売却する場合、売主はリフォーム費用をかける必要がなく、また工事期間もかからないため、すぐに売り出せる点がメリットです。
一方、買主にとっては、リフォーム費用を準備する必要があり、売却しにくかったり値下げを求められたりする可能性が高いため、ターゲットを絞った販売戦略を立てることが大切です。
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