売却予定の土地から地中埋設物が出てくると、土地の売却がスムーズに進まなくなる可能性があります。
土地を売却する予定がある方は「自分の土地に地中埋設物があったらどうしよう」「地中埋設物が出てきたらどう対処したら良い？」と不安になる方もいるでしょう。
そこで今回は、地中埋設物とは何か、売却前におこなう地中埋設物の調査方法や撤去方法などとあわせて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら地中埋設物とは？
地中埋設物とは、土地の中に埋まっている廃棄物です。
現在は産業廃棄物に対する規制が厳しくなっているため、建物を解体して出てきたゴミや廃材は、すべて解体業者が専用の場所へ持ち運んで処分します。
しかし、規制がゆるかった時代は、解体で出たゴミや廃材を地中に埋めるケースが多かったので、土地によっては土の中にさまざまな廃棄物が埋められている場合があるのです。
ここでは、地中埋設物にはどのような種類があるのかを解説します。
建設廃材
建設廃材とは、建物の解体で生じた廃棄物です。
具体的には、屋根瓦やコンクリート、鉄骨、レンガ、アスファルトなどが該当します。
土地の中から建設廃材が出てきた場合、過去にこの土地の建物を解体した際に、廃材処理費用を節約するために廃材を地中に埋めた可能性が高いです。
廃材処理費用は1㎥あたり3,000円から8,000円、運搬費用はトラックの大きさによって1万3,000円から3万円かかります。
土地を深く掘り、地中に廃材を埋めて固めれば、廃材処理費用を0円にできるうえ、廃材が埋まっていても見えません。
そのため、規制が緩かった時代には、廃材を土地に埋めた業者が多くありました。
しかし、建設廃材が埋められた土地は廃材が基礎工事の障害となるため、そのような土地を売却した場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
浄化槽や井戸
解体業者が故意に埋めた廃材とは異なり、土地によっては浄化槽や井戸が埋められたままになっている場合があります。
浄化槽が残っている場合は重機などで掘り起こし、撤去する必要があります。
撤去費用は大きさにより5万円から15万円程度です。
また、井戸が残っている場合は、転落事故や地盤沈下のリスクを防ぐため、井戸の穴を埋める工事を行います。
ただし、井戸の穴を埋める工事は専門業者に依頼する必要があり、工事費用は10万円から20万円と高額になりやすいです。
浄化槽や井戸も建設廃材と同様に、埋まったまま土地を売却すると、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるため注意しましょう。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
土地売却前に地中埋設物の調査を実施する理由や調査方法
土地を売却する前に地中埋設物の調査を実施する理由は、売却後に買主から契約不適合責任を追及されるリスクを回避するためです。
契約不適合責任とは、土地や建物を引き渡したあとに事前説明を受けていない瑕疵が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を求められると、埋設物の撤去費用を請求されたり、土地の購入代金の一部返金、ひどい場合は契約解除や損害賠償を求められたりします。
不動産会社に土地を売却した場合は、原則として契約不適合責任は免責されることが多いですが、契約の内容によっては地中埋設物が見つかった場合に損害賠償を求められる可能性があります。
土地売却後にこのようなトラブルが起きると大変なので、土地を売却する前は地中埋設物調査の実施がおすすめです。
地中埋設物調査は、主に以下の3つの方法でおこなわれます。
地歴調査
地歴調査とは、登記簿や地形図、古地図、航空写真などを用いて土地の利用履歴を確認する調査方法です。
たとえ直近で家が建っていた土地であっても、地歴調査で工場やガソリンスタンドなどの建築履歴がある土地は、地中に埋設物が残っている場合があります。
そのため、埋設物の可能性を大まかに判断したい場合は、地歴調査をおこなうことをおすすめします。
地中レーダー探査
地中レーダー探査とは、アンテナ走査によって地上から地中埋設物を調査する方法です。
地中レーダー探査をおこなうと、地中埋設物や地盤のゆるみ、空洞の有無などを、土地を掘り起こさずに確認できます。
費用は10万円から15万円程度かかりますが、地歴調査で地中埋設物の可能性が示された場合に活用される調査方法です。
ボーリング調査
ボーリング調査とは、専用の機械で土地に穴を開け、地中の状態を直接確認する調査方法です。
ボーリング調査では、地中埋設物の有無だけでなく、土壌汚染の状況や地盤の強度も確認できます。
調査費用は30万円程度と高額ですが、地中レーダー探査で異常が見つかった場合は、より正確な診断のためにボーリング調査の実施をおすすめします。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
地中埋設物の撤去方法
売却予定の土地に地中埋設物が見つかった場合は、地中埋設物の種類によって撤去方法が異なります。
コンクリート片や屋根瓦
売却予定の土地からコンクリート片や屋根瓦が出てきた場合、重機で掘り起こし、トラックで産業廃棄物処理場へ運びます。
量にもよりますが、廃棄処分料として20万円から30万円かかる場合があるため、覚えておきましょう。
基礎杭
売却予定の土地の中から基礎杭が出てきた場合は、専用の重機で撤去します。
基礎杭とは、ビルやコンクリート造の建物の基礎に使用されるもので、地中深くまで打ち込まれています。
すべて抜き取る場合は、100万円を超える撤去費用がかかるケースもあるため注意が必要です。
しかし、土地の上に家を建てる場合は、地面から1.5mの深さで基礎杭を切断し、その先は地中に埋めたままにする方法が主流です。
この場合は、撤去費用を抑えることがでしょう。
売却する土地に買主が家を建てる場合で、買主がすべての基礎杭の撤去を希望してきたような場合は、撤去に必要な費用の負担の仕方について買主と話し合ってみましょう。
水道管は撤去不要
売却予定の土地によっては、地中に水道管が残されている場合があります。
水道管はライフラインに重要な設備であり、売却予定の土地に残っていても問題ありません。
ただし、水道管が古い場合や、水道管が土地まで引かれていない場合は、売主負担で工事が必要です。
水道管は前面道路に沿って埋設されており、そこから各戸へ引き込まれます。
しかし、古くからある住宅密集地では前面道路がなく、水道管が周辺の住宅の地下を通っている場合があります。
この場合、水道管が破損したり水漏れが発生したりすると、住民とのトラブルになる可能性があるでしょう。
そのため、水道管が周辺の住宅の地下を通っている土地は、売却が困難になりやすいです。
また、水道管が前面道路に沿って埋設されていても、口径が13mmの場合は、複数の水回りで同時に使用すると水圧が不足することがあります。現在では一般的な住宅では20ｍｍ以上の口径が望ましいとされています。
水道管の取り替え工事を行う場合は、自治体から一部補助が出ることがあるため、確認するようにしてください。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
まとめ
地中埋設物とは、土地の中に埋まっている廃棄物のことです。
売却予定の土地に地中埋設物があると、あとからトラブルに発展する可能性があるため、売却前に地歴調査や地中レーダー探査、ボーリング調査を実施しましょう。
売却予定の土地に水道管や基礎杭があっても問題ないことが多いですが、地中に建設廃材や井戸などを見つけた場合は、撤去や埋め立てによる対処が必要です。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちらイオンハウジング
私たちは、暮らしに寄り添う不動産サービスを通じて、親身な対応と誠実な情報提供を心がけています。
不動産の売買や賃貸、リフォーム、住宅ローンまで、住まいに関するあらゆるご相談にワンストップで対応。
イオングループの一員として、日常の延長にある住まい探しを、安心と信頼をもってサポートしています。
■強み
・イオンブランドの信頼と集客力
・利便性の高い店舗ネットワーク
・グループ連携によるワンストップサービス
■事業
・不動産の売買・賃貸仲介
・不動産活用・売却サポート
・住まいに関する総合サービス
