一戸建てはマンションに比べて売却が難しいとの声をよく聞くため、自宅の売却に不安を感じる方もいるでしょう。
一戸建ての売却を難しくする原因を把握し、実際的な対策を考えれば、売却をより有利に進められます。
そこで今回は、一戸建ての売却が難しいと言われる理由と原因、対策について解説します。
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一戸建ての売却活動に取りかかる前に、一般的に売却が難しいとされている理由を把握しておくことは大切です。
ここでは、3つの理由を解説します。
資産価値の低下が早い
一般的に、一戸建てはマンションより価値の減少が早いとされています。
建物の資産価値を定める法定耐用年数で比べると、鉄筋コンクリート造マンションは47年なのに対し、木造の建物は22年です。
一戸建ての多くは木造であり、築22年の時点での資産価値は、税法上の建物価値はゼロと見なされますが、実際の市場では建物の状態に応じた価値が残ります。
土地と建物を売却する場合、売却価格に占める土地価格の割合が大きくなります。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、売却益のマイナスに注意が必要です。
需要が少ない
近年では、一戸建てよりマンションの需要が高くなっている傾向があります。
少子高齢化が進んでいる背景もあり、一戸建ての需要が低迷しているのが実情です。
不動産投資目的の購入においても、近年ではマンション物件への投資が中心になっています。
市場全体の需要が少ないと、条件が不利な中古の一戸建て物件は、より売却が難しくなるでしょう。
都心部に少ない
都市部に立地する物件が少ないことは、一戸建ての売却が難しいと言われる理由のひとつです。
一戸建ては、土地の安さや周辺環境の良さを重視し、郊外に建てられるケースが多いです。
しかし、交通アクセスや買い物環境などの不便さから、郊外の住まいの需要は低くなっています。
一戸建てを購入した当初はにぎわっていた地域でも、売却時には過疎化が進み、需要がなくなっているケースもあります。
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一戸建ての売却をより難しくさせる原因
一戸建ての売却が難しいとはいえ、実際に売れるかどうかはそれぞれの物件の条件によって差があります。
ここでは、一戸建ての売却をより難しくさせる原因を5つ解説します。
価格が高い
市場相場に比べて売り出し価格を高く設定しすぎると、一戸建ての売却は難しくなります。
一戸建ての売却では、売り出し価格どおり成約できることは稀で、値下げ後に成約する場合がほとんどです。
売り出し価格を高く設定しすぎると、購入希望者がなかなか見つからず、売却活動が滞る原因にもなります。
一戸建ての売却をスムーズに進ませたい場合は、周辺の市場価格をよく調査したうえで、適正な価格を設定することがおすすめです。
築年数が古い
一戸建ては古くなればなるほど、売却できる可能性は減っていきます。
旧耐震基準で建てられた物件や劣化が激しい物件は、購入後に修繕が必要となり、買い手のメリットが少ないため敬遠されやすい傾向があります。
フルリノベーションを前提に築年数が古い一戸建てを購入する買い手もいますが、その場合は売り出し価格を大幅に下げる必要があるでしょう。
一方で、築年数が古くても見た目がきれいな物件は比較的売れやすくなります。
目立った汚れや劣化がある場合は、売却前に修繕しておくと売却できる可能性が高まるでしょう。
需要が少ないエリアにある
一戸建ての売却ができるかどうかは、建物の条件だけでなく立地条件によっても左右されます。
以下の特徴のあるエリアは、一戸建ての売却がより難しくなる可能性があります。
●交通機関が少ない
●近くに買い物施設がない
●役所や病院などが遠い
●周辺の治安が悪い
ただし、理想とする生活環境は人によって違いがあります。
交通が不便なエリアであっても、自然豊かな点や静かな環境である点が好まれるケースもあるため、物件が持つ魅力を効果的にアピールすることが大切です。
再建築不可の土地
土地によっては、建築基準法により再建築不可になっているケースがあります。
建築基準法では「土地が4m以上の幅員の道路に2m以上接していること」が定められており、条件を満たさない土地には再建築ができません。
つまり、現存の建物を取り壊した後は新たな建物が建てられないことを意味します。
現存の建物が築年数の古い一戸建ての場合、買い手にとって再建築不可の土地と建物を購入するメリットはないでしょう。
そのため、リノベーションや土地の転用を前提とした売却も難しく、売れにくくなる原因と言えます。
こだわりが強すぎる物件
こだわりや個性を多く詰め込んで建てた注文住宅の場合、売却が難しくなる可能性があります。
とくに築年数が浅い物件の場合、リノベーションやリフォームをせずそのまま住むことを希望する買い手が多いです。
そのため、売り手がこだわって作った住宅であっても、買い手の好みには合わない可能性があります。
一方で建売住宅の一戸建ては、需要が多い一般的な作りとなっているため、売却しやすい傾向があります。
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一戸建ての売却が難しい場合の対策
一般的には売却が難しいと言われる一戸建てでも、工夫を加えれば売れるようになるケースがあります。
ここでは、一戸建ての売却に効果的な対策を4つ解説します。
売却のタイミングを見極める
不動産売却はタイミングによって集客効果が大きく異なる場合があり、売り出し時期に注意が必要です。
家がもっとも売れるタイミングは、転勤や入学などのライフスタイルの変化が多くなる前の時の2～3月とされています。
一方、5～6月は不動産業界では閑散期とみなされています。
また、市場変動のタイミングを見極めることも大切です。
市場価格が上昇中なら少し待ってから売却し、下降傾向なら早めに売却するなどの判断もできます。
さらに、築年数が古くなり資産価値が大幅に下がる前に早めに売却することもひとつの手です。
しっかりと不動産会社選びをする
物件自体は魅力的でも、ターゲットへのアピールが不足していることが原因で、一戸建てが売れにくくなるケースがあります。
そこで、広告戦略に長けている不動産会社を選ぶことは大切です。
広告費に余裕のある大手不動産会社やWeb戦略が得意な不動産会社を選べば、適切なターゲットに物件の情報が届きやすくなります。
また、不動産会社によって得意とする物件の種類も異なります。
一戸建ての売却を有利に進めるためには、マンションよりも一戸建ての売却を得意としている不動産会社に依頼しましょう。
現在依頼している不動産会社で十分な宣伝効果を得られていないように感じる場合には、不動産会社の強みや条件を確認し、契約期間終了後に他の不動産会社に変更することも検討できます。
ホームステージングを実施する
ホームステージングとは、購入希望者に好印象を持ってもらえるような部屋の演出をすることです。
ホームステージングの手法としては、家具や小物の配置により、暮らしをイメージしやすくする方法が挙げられます。
日本ホームステージング協会によると、ホームステージングを実施した住宅は売却日数が一般的な住宅の3分の1になったとの結果が出ています。
自宅の魅力を引き出し売却しやすくするために、ホームステージングの実施を検討するのもよいでしょう。
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まとめ
一戸建ての売却が難しいと言われる理由は、マンションに比べて資産価値の低下が早いことや都市部の物件が少ないことなどが挙げられます。
また、売り出し価格を高く設定していたり、需要が少ないエリアに所在していたりする一戸建ては、売却がより難しくなります。
一戸建てを売りやすくする対策としては、売り出し時期を見極めることや広告戦略に長けている不動産会社を選ぶことなどが大切です。
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