「親から譲り受けた土地がある」「すでにマイホーム用の土地を確保している」という方は、家づくりのスタート地点で大きなアドバンテージがあります。
しかし、いざ具体的に家づくりを考え始めると、注文住宅を建てる流れや費用など、疑問が多く不安でお悩みではありませんか。
土地があるからこその注意点も存在します。
本記事では、土地ありで注文住宅を建てる際の流れや費用相場、後悔しないためのポイントを解説しますので、ご参考にしてください。
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土地ありで注文住宅を建てる流れ
土地ありで注文住宅を建てる際の全体の流れは、まず「予算立て」と「情報収集」から始め、次に「ハウスメーカー/工務店選び」をおこない、具体的な間取りや仕様を決めます。
続いて、金融機関での住宅ローン審査や「工事請負契約」を経て「着工」へと進みます。完成までは、規模などにもよりますが、1年程度を要するため、計画的な進行が成功の鍵となります。
注文住宅の予算
家づくりの第一歩は、建築にかけられる予算の総額を確定させることから始まります。
土地ありの場合は、土地購入費は発生しませんが、「自己資金」と月々の返済に無理がない「住宅ローンの借り入れ額」で計画しましょう。
また、親から譲り受けた土地などの場合は、古い建物があれば「解体費用」、地盤調査の結果によっては「地盤改良費用」が発生することもあります。
さらに、登記費用や税金といった「諸費用」として総予算の10％程度をあらかじめ見込んでおき、外構・照明・カーテンなどの費用も別計上すると計画がブレにくくなります。
注文住宅を建てるメーカー選び
予算の目安がついたら、次は建築を依頼するメーカーを選定するステップです。
まずは複数のハウスメーカーや工務店からカタログを取り寄せるなどして、デザインや、断熱・耐震といった性能面を比較検討しましょう。
候補を絞り込んだら、各社に同一条件で要望を伝え、実際の土地に基づく「プラン」と「概算見積り」を出してもらいます。
単に価格だけでなく、土地の長所をどう活かし、短所をどう克服するかという提案力、工期・保証・アフター体制、気候風土への適合などをよく検討しましょう。
工事請負契約
依頼先を決定し、間取りや設備などの仕様が固まったら、いよいよ工事請負契約を締結します。
これは工事を正式に依頼する意思表示であり、この契約を結ぶことで金融機関での住宅ローン本審査に進むことが一般的です。
契約の際は、これまでの打ち合わせ内容が見積り書や図面に反映されているか、工期、支払いスケジュール、保証・アフター、変更時の扱い、違約条項もしっかり確認しましょう。
契約後に大幅なプラン変更をおこなうと、追加費用が発生したり工期が延びたりする原因になります。支払いについても、融資の流れと金利・手数料も事前に確認しておくと安心です。
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土地ありで注文住宅を建てるときの費用相場
土地購入費がかからない分、予算の大部分を建物に充てられるのが最大のメリットですが、建築費のほかにも「付帯工事費」や「諸費用」が必要になるため注意が必要です。
まずは全体の資金バランスを把握し、どの工程でいくら必要になるのか、資金計画の流れを整理することから始めましょう。
頭金を用意する理由
土地を所有していても、住宅ローンに頼り切りになるのは避け、総予算の10％〜20％程度を頭金として用意しておくのが一般的です。
頭金を多めに用意することでローンの借り入れ額を抑えられ、将来の利息負担を軽減できるメリットがあります。
また、新生活に向けた家具・家電の購入費や、予期せぬ出費に備える「予備費」を、手元にしっかり残しておくことも重要です。借入は「完済年齢」「固定/変動金利」「将来の金利上昇余地」を考慮します。
自己資金に余裕を持つことが、精神的なゆとりを保ちながら家づくりを進めるための第一歩となります。
付帯工事を含めた建築費
注文住宅の 建築費は、大きく分けて「本体工事費」と「付帯工事費」の2つで構成されます。
総費用の約7割〜8割を占める本体工事費ですが、土地を所有している方がとくに注意すべきなのは、残りの1割〜2割程度を占める「付帯工事費」です。
譲り受けた土地に古い家が残っていれば解体費用が発生し、長年活用されていなかった土地であれば、地盤改良工事や上下水道の引き込み直しが必要になるケースも少なくありません。
本体価格だけに目を向けると、こうした付帯工事費によって予算オーバーを招くリスクがあるため、建築費の総額を意識することが重要です。
見落としがちな諸費用
「諸費用」とは、建物代金以外にかかる税金や事務手数料などの総称で、総予算の5％〜10％程度を見込んでおくと安心です。
具体的には、住宅ローンを利用する際の保証料や手数料、契約書に貼付する印紙税、不動産の所有権を記録する「登録免許税」、さらに火災保険料などが挙げられます。
これらの諸費用は住宅ローンに組み込める場合もありますが、基本的には現金での支払いを求められるケースが多いのが特徴です。
諸費用の見積もりが甘いと、最終段階で資金繰りに苦労する可能性があるため、資金計画の初期段階から忘れずに計上しておくことが重要です。
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土地ありで注文住宅づくりをする際の注意点
土地を所有しているという大きなアドバンテージを活かすためには、目に見える建物だけでなく、目に見えない「権利」や「法律」の整理が不可欠です。
土地ありの注文住宅ならではの落とし穴を回避し、理想のマイホームを実現するために重要なポイントを確認しておきましょう。
相続や生前贈与
親などの名義の土地に家を建てる際、もっとも注意すべきなのは、相続や生前贈与に伴う税務上の扱いです。
土地を名義変更して無償で譲り受ける場合は「贈与税」の対象となり、高額な納税が発生する恐れがあります。
そのため実務では、土地の名義は親のままにして「無償で借りる（使用貸借：しようたいしゃく）」形をとるのが一般的です。使用貸借であれば贈与税はかかりません。
ただし、住宅ローンを組む際は、金融機関が土地への担保設定を求めることが多く、土地の名義人である親が「物上保証人」になる必要があったりするので、家族間での合意形成が不可欠です。
必要に応じて税理士などの専門家に相談し、家族全員が納得できる形で権利関係を整理しておくことが、将来にわたって安心して暮らすための重要なポイントとなります。
登記情報を確認する
法務局で登記事項証明書を取得し、所有者名が誰になっているか、抵当権の有無、地目・地積を確認しましょう。
たとえば、名義が亡くなった祖父のままだった場合は、相続登記が必要です。
さらに、2024年4月より相続登記は「相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内」に申請が義務化されており、正当な理由なく放置すると「10万円以下の過料」の対象となります。相続登記や抵当権抹消が未了だと、建物の担保設定や融資が実務上進めにくくなるため、早めに整備しましょう。
また、地目が「宅地」以外（田や畑など）になっている場合は、「農地転用」などの手続きが必要となり、数か月かかることもあります。
家づくりの計画が本格化する前に、登記上の「名義」と「現状」に相違がないかを確認し、必要に応じて司法書士に依頼し、名義変更などの登記は済ませておきましょう。
土地の境界を改めてチェック
古い住宅地や代々受け継いできた土地では境界トラブルが起こるケースもあります。事前に改めて境界を確認しておくことで、安心して家づくりを進められるでしょう。
隣地との境界が曖昧なままだと、軒先や配管が越境してしまったり、外構工事の際に境界線を巡って揉め事に発展したりするリスクがあります。
杭が見当たらない、あるいは図面と整合性が取れない場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」や隣地所有者と「筆界確認書」の取り交わしを行いましょう。
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まとめ
土地ありで注文住宅を建てる際は、建物予算を確保しやすい反面、解体・地盤・引込・外構などの付帯工事費と諸費用、相続・贈与に関わる税金、隣地との境界確認など、慎重に進めるべきポイントも少なくありません。
全体の流れを把握して、総額で比較検討できて信頼のおけるハウスメーカー・工務店を選び、余裕を持った資金計画で後悔のない家づくりをしましょう。
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