中古マンションの住宅ローン審査は通りにくい？建物の種類ごとに理由を解説

▼ 中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由や対処法①旧耐震基準の建物
▼ 中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由②再建築不可の建物
▼ 中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由③借地権付きの建物
▼ まとめ

新築マンションと同様に、中古マンションでも住宅ローンを組んで購入ができます。
しかし、築年数の古い中古マンションになると資産価値が低く見られて、ローンの出資が消極的になりやすいです。
そこで本記事では、中古マンションの住宅ローンはなぜ審査が通りにくいことがあるのか、建物の種類ごとに理由を解説します。
購入した中古マンションの活用方法が分からなくなった場合も、本記事を参考にしてみてください。

＼お気軽にご相談ください！／

お問い合わせはこちら

中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由や対処法①旧耐震基準の建物

耐震性の基準はおよそ40年前に変わり、変更前は旧耐震基準となりました。
現在では新耐震基準が適用されていますが、どのような違いがあるのでしょうか。
旧耐震基準が審査に通りにくい理由もあわせて、確認してください。

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建設された物件に適用される基準です。
1981年6月1日以降は新耐震基準が適用されて、担保評価額が高く保たれています。
具体的には旧耐震基準が震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造基準で、新耐震基準が震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない構造基準です。
つまり、安全性が低いと資産価値が低く判断されてしまうため、住宅ローンの審査が通りにくい原因になります。

フラット35でローン審査が通る可能性あり

対処法として、適合証明書を取得してフラット35に申し込むと、審査が通る可能性があります。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して、国が提供している長期固定金利型の住宅ローンです。
最長35年間も借入金にかかる金利を固定できて、毎月安定した支払いができます。
また、最終的にいくら支払うのかが確定するため、将来の見通しがしやすいです。
変動金利型になると返済計画が途中で変わってしまう場合があるため、安定性は大きなメリットと言えるでしょう。
融資対象になるには、床面積が30㎡以上のマンションであり、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす必要があります。
床面積に関しては、30㎡でなくても登記簿面積が28.31㎡以上であれば融資対象です。
なお、敷地面積には要件がないため申し込みのハードルが高くありません。
技術基準に関しては、検査機関または適合証明技術者が発行する適合証明書を用意する必要があります。

フラット35S

フラット35には、特別金利のプランとしてフラット35Sがあります。
適用されるには4つの基準のうち、いずれか1つを満たしていなければなりません。
基準は「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」です。
「省エネルギー性」は二重サッシ、または複層ガラスを使用した住宅であるように、開口部断熱をしておく必要があります。
外壁等断熱であれば、建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅、またはフラット35Sを登録した住宅が対象です。
「バリアフリー性」は浴室や階段に手すりを設置して、屋内の段差を解消すればフラット35Sを利用できます。
フラット35Sを利用すると、金利が当初10年間または5年間も引き下げられるためお得です。

中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由②再建築不可の建物

一定の条件を満たさないと、再建築不可の物件に指定されてしまいます。
どのような条件で、なぜ審査が通りにくいのかを確認しましょう。
また、再建築できなくても有効な活用方法があるのでご紹介します。

再建築不可とは

再建築不可とは、文字通り再建築をしたくても新しく建てられないことです。
住宅を解体して更地になり、立て直しをしたくても建築基準法に抵触してしまいます。
例えば、建築基準法には接道義務があり、建物の敷地が幅員4mの道路に2m以上接しなければならない義務があります。
上記の義務を満たさずに審査を受けても、立て直しができないのであれば資産価値が低いと判断されるでしょう。
他にも建ぺい率や容積率が基準を超えている可能性もあるので、状況を確認してください。
再建築可能の状態にすれば、審査基準を満たして住宅ローンを組める可能性が高くなります。

リフォームやリノベーションで有効活用

再建築不可の物件は、更地にして再び建築することができません。
つまり、リフォームやリノベーションであれば適用できます。
ただし、木造建築物と非木造建築物とによってリフォーム等の基準が異なるので注意してください。
たとえば木造建築物のリフォームであれば、4つの条件をすべて満たす必要があります。
条件は「2階建て以下」「高さ13m以下」「軒の高さが9m以下」「延床面積が500㎡以下」です。
非木造建築物であれば「平屋建て」「延床面積が200㎡以下」の2つの条件があります。

駐輪場として活用

中古マンションを更地にして駐輪場にすれば、収益を得られる可能性があります。
十分な幅のある道路がないと駐車場として活用できませんが、駐輪場であれば自転車やバイクなどを停められて便利です。
さらに、近隣に人が多く集まる施設があれば、頻繁に活用してもらえるでしょう。
たとえば駅や大型の商業施設、ライブ会場の近くにあると好立地です。
収益性の高さが判断しにくい場合は、不動産会社に相談してみてください。

中古マンションの住宅ローンは審査が通りにくい理由③借地権付きの建物

自己所有の土地ではなく、借りた土地でマンションを建てるケースがあります。
他人から借りると、審査にどのような影響が及ぶのかを見ていきましょう。
また、不動産会社と協力した方が審査に通りやすいので参考にしてみてください。

借地権付きとは

借地権付きとは、他人の土地の権利を借りることです。
つまり、借地権付き物件は他人の土地で建物を建てている状態を指します。
所有権が自分にあるわけではないため、担保価値が低くなりやすいです。
また、審査を受ける前に、借地権付き物件を購入するときは地主に許可を取っておきましょう。

借地契約が解除される恐れがあるから

地主が借地契約の解除を突然迫ることはありませんが、手順を踏めば可能性として十分にあります。
たとえば借地人が地代を支払うべきなのに、滞納して支払わないケースです。
借地借家法で借地権の決まりが定められていて、問題のある行動があると契約解除ができます。
建物の増改築も該当するケースで、地主の相談をせずに土地を雑に扱うのは危険です。
結果的に融資する銀行もリスクを考えて、審査を落とす可能性があります。

借地権は不動産会社と協力して手続きをするのがおすすめ

借地権の重要性を理解せずに取り扱い、地主との契約が解除されると負担が大きいです。
そのため、土地を借りる自分自身と地主の間に、仲介する不動産会社がいると安心して手続きができます。
とくに弁護士と提携している不動産会社であれば心強く、万が一法的トラブルが起きても柔軟に対応してくれるでしょう。
専門的な知識を有している不動産会社と弁護士がいれば、銀行も納得して審査を通す可能性が高いです。
不動産会社は契約が成立すると仲介手数料が得られるため、相談だけでも積極的に対応してくれます。
相談の旨を伝えれば、無料でアドバイスをしてくれる業者が多いです。