新居をご検討中の方のなかには、新築で希望の物件が見つからず、中古物件のリノベーションを考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中古物件は新築物件に比べて売り出し件数が多く、希望条件で探しやすいメリットがありますが、リノベーションに向いている物件と向いていない物件があります。
そこで今回は、リノベーション向きの物件とはどのような物件か、リノベーション向きの物件の選び方や注意点についてご紹介します。
マイホームの購入後にリノベーションやリフォームをご検討中の方は、ぜひスムーズに入居するためのご参考にしてみてください。
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新築に比べて安価な中古住宅を購入して、リノベーションをおこなうことによって希望を反映した新築同様の住宅を入手することは可能です。
「中古住宅＋リノベーション」は、希望条件の物件が見つからない方にとって有効な住宅購入の選択肢の1つといえます。
ただし、一口に中古住宅といっても、リノベーション向きの物件は不動産の種類によって異なります。
たとえば、一戸建てとマンションではリノベーション向きの条件が異なる部分があるため、注意が必要です。
ここでは、一戸建てとマンションに分けたリノベーション向きの物件について見ていきましょう。
一戸建てのリノベーション向き物件とは
一戸建てとマンションをくらべた場合、一戸建てのほうがリノベーションの自由度が高く希望条件を反映しやすいと言えます。
しかし、一戸建てのなかでもリノベーション向きの物件と不向きの物件があります。
見分け方のポイントは、次のとおりです。
ポイント①築年数
築年数が古過ぎる物件は現代の建築基準法を満たしていない場合があり、自然災害などによる倒壊のリスクがあります。
そのため、一戸建ての中古物件を探すのであれば、築40年未満の物件を目安にすると安心です。
1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれている物件は、最新の耐震基準を満たしているといえます。
耐震基準を満たしていない築古の物件を選択すれば、リノベーションの際に基礎工事や耐震工事が必要になったり、時間や費用が余分にかかってしまう可能性があります。
ポイント②完了検査証の有無
完了検査証とは、建築工事の完了後に検査を申請し、一定の基準を満たしている住宅に対して交付される証明書のことです。
本来は完了検査証がなければ住宅を使用できませんが、築古物件のなかには審査忘れや違法建築などによって完了検査証の交付を受けていない物件があります。
完了検査証がない物件は安全性やローン審査の面でリスクがともなうため、完了検査証がある物件の選択をおすすめします。
マンションのリノベーション向き物件とは
マンションは集合住宅のため、一戸建てほどリノベーションの自由度が高くありません。
場合によっては、リノベーションが禁止されている物件もあるため、注意が必要です。
マンションにおけるリノベーション向き物件の見分け方のポイントは、次のとおりです。
ポイント①管理規約
集合住宅であるマンションでは、資産価値の管理や区分所有者の共同の利益を確保する目的で管理規約が定められています。
物件によってリノベーションに関する制約は異なるため、希望の工事ができるかどうか、事前に確認しておくことが大切です。
ポイント②構造
マンションの建物構造として壁式構造とラーメン構造の2種類がありますが、間取りを大きく変更したい場合は、ラーメン構造の物件をおすすめします。
個人で構造の判断をおこなうのは難しいため、間取りに関する工事をおこないたい場合は、構造についても確認しておくと安心です。
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リノベーション向き物件の選び方
ここまでお伝えした一戸建てとマンションのリノベーション向き物件の見分け方のポイントを踏まえ、実際の物件の選び方についても見ていきましょう。
築年数と価格とのバランスを考える
新築から数年の築浅物件やすでにリノベーション済みの物件は、売買価格が高いため、費用負担が重くなりがちです。
反対に築40年前後の築古物件の場合、価格は安価ですが、先述したようなリスクがともないます。
そのため、築年数と価格とのバランスを考えた場合におすすめなのは、築20年前後の物件です。
築20年前後の物件なら、手頃な価格の物件もあり、ある度の資産価値が確保できます。
壁式構造とラーメン構造の違いを把握しておく
壁式構造とは、壁で建物を支える構造のことです。
一方、ラーメン構造とは、梁や柱で建物を支える構造のことを指します。
壁で建物を支える壁式構造の場合、支え部分の壁は解体できないため、間取りの変更に支障をきたす場合があります。
そのため、より自由に間取りを変更したいならラーメン構造の物件を選びましょう。
居住中の物件を検討する
居住者がいて使用中の物件は内装が痛んでいることがあるかもしれませんが、
基本的にリノベーションをおこなう場合、壁紙や床材は一新することが多いため、入居者がいる物件でも問題はないでしょう。
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リノベーション向き物件を選ぶ際の注意点とは？
最後に、リノベーション向き物件を選ぶ際の注意点をご紹介します。
スムーズに手続きを進めるため、注意点についてもしっかり確認しておくと安心です。
どこに予算をかけるか決めておく
住宅購入とリノベーションを同時におこなう場合は、どちらに予算をかけるか決めておくと資金繰りがしやすくなります。
まずは立地や周辺環境などの条件を考えて住宅を購入し、残った予算でリノベーションをおこなうのが一般的です。
しかし、テレワークが展開されている現代では、リノベーションの内容を優先する方も少なくありません。
そのような場合は、リノベーションにかける予算を見積もってから、残った予算で中古住宅を探すようにしましょう。
劣化状況や管理状態を確認しておく
劣化状況や管理状態は築年数に比例するものではありません。
表層は問題がなくても、手入れの仕方などで思わぬところが劣化しているケースもあります。
また、管理状態が良くないと劣化が早まることも覚えておきましょう。
マンションの場合は、共用部が多いため、とくに注意が必要です。
修繕履歴や管理業務仕様書などを確認しておくことをおすすめします。
一戸建ての場合は、共用のゴミ置き場などを確認しておくと安心です。
不安が残るようなら専門家による住宅診断を受けると、内部の不具合まで把握できます。
旧耐震基準の物件は優遇措置を受けられない可能性がある
旧耐震基準か新耐震基準かを見分けるには、1981年6月1日以降に建築確認を受けているかどうかの確認が必要だとお伝えしました。
しかし、耐震性に問題がある場合は、安全面だけではなく、次のような優遇措置を受けられなくなるリスクがある点にも注意が必要です。
●住宅ローン控除
●登録免許税の減税
●不動産取得税の減税
●住宅資金の贈与税の控除
旧耐震基準の物件は、そもそも住宅ローンの審査への通過が難しい傾向にあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
さらに、耐震基準適合証明書の発行が可能かどうかも確認しておくと安心です。
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まとめ
リノベーションを前提とした中古住宅を購入する際は、リノベーション向きの物件を選択すると手続きがスムーズに進みます。
そのため、不動産の種類別にリノベーション向きの物件について把握しておくことが大切です。
ただし、予算のかけ方や不動産の管理状態、耐震性については、とくに注意して探しましょう。
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