近隣トラブルがある不動産の売却方法は？告知義務とリスクについても解説

▼ 近隣トラブルがある不動産の売却に告知義務はあるのか
▼ 近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するときのリスク
▼ 近隣トラブルがある不動産をなるべく早く売却する方法
▼ まとめ

近隣トラブルが原因で不動産の売却を検討するとき「隣人とのトラブルの内容を買主に伝えなくても良いのだろうか」「スムーズに売却できるのか」などの疑問が浮かぶ方も多いでしょう。
近隣トラブルの内容によっては、売却する前に買主に伝えなければならないものがあるため、注意が必要です。
そこで今回は、近隣トラブルがある不動産を売却するときの告知義務とリスク、売却する方法について解説します。

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近隣トラブルがある不動産の売却に告知義務はあるのか

近隣トラブルがある不動産を売却するときは、買主への告知義務が発生する場合があります。
売却する前に、近隣トラブルがあった旨を伝えておかなければ、損害賠償の請求や契約の解除を求められる恐れがあるため、注意が必要です。
近隣トラブルがある不動産を売却するときの告知義務について解説します。

告知義務について

告知義務とは、買主が不動産を購入する際の判断を左右するような瑕疵がある場合、売却する前に買主へ伝えなければならない義務のことです。
近隣トラブルは、騒音や異臭、土地の境界についてなど周辺環境に問題がある環境的瑕疵に該当します。
雨漏りや設備不良などの目に見える瑕疵ではないため、買主に伝えなくても良いのではないかと思われるかもしれません。
しかし、告知義務を怠って不動産を売却すると、契約不適合責任に問われて、損害賠償を請求されたり契約の解除を求められる恐れがあります。

告知義務が必要なケース

すべての環境的瑕疵に、告知義務が発生するわけではありません。
告知義務が発生する環境的瑕疵は、おもに以下の4つが挙げられます。

●境界線トラブル
●騒音トラブル
●隣人とのトラブル
●ゴミに関するトラブル

1つ目の境界線トラブルは、隣地境界線の認識が相違していたり曖昧だったりするケースです。不動産の売却時には、境界線が明確に定まっていなければ売却できません。
隣地の所有者と冷静に協議し、土地家屋調査士に依頼して土地の境界線を明確にしましょう。
2つ目の騒音トラブルは、とくにマンションに多いトラブルです。
マンションは上下左右に住戸が隣接しているため、上階の足音やペットの鳴き声などで悩まされるケースがあります。
生活するうえで大きな影響を与える騒音トラブルがある場合は、事前に買主へ告知しましょう。
3つ目の隣人とのトラブルは、理不尽なクレームを入れてきたり、用事もないのにチャイムを鳴らしてくるといった迷惑行為をおこなう隣人や近隣住民がいるケースです。
解決するのに困難を極めるうえに、精神的にも大きな苦痛になってしまいます。
不動産を購入した買主が次のターゲットにされる可能性があるため、売却前に告知が必要です。
最後のゴミに関するトラブルは、ゴミの分別やゴミ出しの時間などのルールを守れない近隣住民がいるなどのケースです。
また、隣人や近隣住民にゴミ屋敷が存在するケースもあります。
異臭や害虫の発生などのトラブルにも繋がってしまい、日常生活に大きな影響を与えかねないため、買主へ事前に告知しましょう。

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近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するときのリスク

近隣トラブルは解決してから売却するのがおすすめです。
しかし、近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却すると、どのようなリスクが伴うのでしょうか。
近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するときのリスクについて解説します。

基本的には売却前にトラブルを解決するべき

基本的には、近隣トラブルを解決してから不動産を売却するのが望ましいです。
なぜならば、わざわざ近隣トラブルがある不動産を購入する買主は少ないからです。
売主の行動によっては、トラブルを解決へと導ける可能性もあるでしょう。
しかし、解決のための協議などをするなかで、関係がより悪化するケースも考えられます。
とくに法的な処置を用いて解決へと導いたときは、不満が残るなどすればより関係が悪化してしまうこともあるため、注意が必要です。

トラブルが未解決のまま売却するリスクとは

近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却すると、相場よりも売却価格が下がってしまう恐れがあります。
先述のように、わざわざ近隣トラブルがある不動産を購入する買主は少ないからです。
それでは、どのくらい売却価格が下がってしまうのでしょうか。
近隣トラブルがある不動産は、相場よりどのくらい売却価格が下がるのかは明確に判断ができません。
買主の環境的瑕疵に対する許容範囲によっても、価格に対する考え方が大きく違ってくるのです。
買主によっては、大幅な値下げを要求してくるかもしれません。
一方で、環境的瑕疵があまり気にならない買主であれば、値下げ交渉されないケースも考えられます。
一般的には、相場よりも売却価格が下げられたり、売却までに長い時間を要したりする可能性が高いと予想して売却に挑みましょう。

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近隣トラブルがある不動産をなるべく早く売却する方法

近隣トラブルがある不動産は、売却できるまでに時間がかかってしまうことが考えられます。
近隣トラブルがある不動産を、なるべく早く売却するにはどのような方法があるのかを解説します。

仲介業者に依頼する

近隣トラブルがある不動産の立地が良く、告知義務が発生しない不動産の場合には、仲介業者に依頼して売却しましょう。
告知義務が発生しない環境的瑕疵とは、生活音程度の騒音トラブルや過去に起きたが既に解決したトラブルなどの瑕疵のことです。
立地が良いとは、おもに駅から徒歩10分圏内かつ市街地から車で10分以内の不動産です。
このような条件の不動産だと、購入を希望する買主が現れる可能性があります。
また、仲介業者に依頼すると、市場価格での取引が期待できるのもメリットです。
しかし、仲介業者に依頼すると、買主を探す時間が必要になります。
なるべく早く不動産を売却したい場合には、買取業者への依頼がおすすめです。
買取業者への依頼をおすすめする理由は、次の章で解説します。

買取業者に依頼する

近隣トラブルがある不動産の立地が良いとはいえず、告知義務が発生する不動産である場合、買取業者に依頼して売却するのもいいでしょう。
立地が良いとは言えないとは、駅から徒歩10分圏外かつ市街地から車で10分以上かかる不動産のことです。
このような条件の不動産だと、買主がすぐに現れる可能性は少ないうえに、ずっと売れ残ってしまう恐れもあります。
売れない期間が長引けば、精神的苦痛の続く生活も長くなってしまいます。
また、近隣トラブルの状況が悪化してしまう可能性もあります。
買取業者に依頼すれば、買主を探す時間が不要なため、短期間で売却できる可能性があるのがメリットです。
訳アリ物件を買取り、事業化して再販する買取業者も多く、利益が見込めるならば、近隣トラブルがある不動産でも買取りを検討してもらうことができます。
買取業者のなかには、即時買取や残置物が残った状態での買取をおこなっている場合もあります。
なお、買取の場合、売却価格が相場の6〜8割程度に下がってしまうことがある点には注意しましょう。
なるべく早く近隣トラブルがある不動産を売却したい場合には、買取業者に依頼するのもおすすめです。

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