諸処の事由によって借入金を返済することが困難になり、自己破産を検討する場合、所有している不動産は売却して現金化することになります。
売却のタイミングとしては、自己破産をしたあとより前のほうがメリットが多いため、自己破産を検討した時点で売却を進めるのがおすすめです。
そこで今回は、自己破産に伴い不動産を売却するタイミングと、自己破産前に売却するメリット、住宅ローンの状況に合わせたポイントについて解説します。
自己破産に伴って不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら自己破産をする際の不動産売却のタイミング
借入金の返済が苦しくなり、返済の目途が立たないことから、状況を打破するためには「自己破産」という選択肢もあります。
しかし、自己破産をすると不動産がどうなるのか、事前に把握したうえで検討しないと、あとで後悔することになりかねません。
そこでまずは、自己破産とはどういうことなのか、その概要について解説します。
自己破産とは
自己破産とは、裁判所を介して、借金の支払義務を非免責債権を除いて免除してもらう手続きのことです。
自己破産が認められると借金は免責となり、手続きが終わった時点で、一部の債権者を除き借金を返済する必要がなくなります。
自己破産には、破産者の状況によって「同時廃止」と「管財事件」の2種類があります。
同時廃止と管財事件
破産者に財産がない場合は、破産手続きの開始決定と同時に、破産手続きが廃止されます。
これを「同時廃止」といいます。
破産者に財産がある場合は、売却して現金化し、債権額に応じて債権者に平等に分配しなければなりません。
これを「管財事件」といい、この場合、不動産は競売にかけられることになります。
自己破産に伴って不動産を売却するパターン
自己破産を検討する場合の不動産売却は、自己破産の前とあとで方法が異なります。
自己破産後
自己破産後に不動産を売却するパターンとしては、以下の2つが挙げられます。
●破産管財人が処分して債権者に分配する
●自分で売却する
自己破産の申立てをおこない管財事件になった場合、つまり財産がある場合は、裁判所より「破産管財人」が選任されます。
破産管財人とは、破産者が所有する財産の処分をおこなう方のことです。
自己破産時に破産者が所有する不動産は、破産管財人でなければ売却できません。
破産管財人は、不動産を売却し、現金化して債権者に分配します。
なお、管財事件の場合、破産管財人に支払う「予納金」が必要です。
また、住宅ローンの残債額が不動産の評価額より大幅に上回っている場合は、財産がないものとみなされ、同時廃止となる場合があります。
一般的には、住宅ローンの残債額が、固定資産評価額の1.5倍を超える場合に同時廃止となることが多いようです。
その場合、破産管財人は選任されないため、破産者がご自身で不動産を売却する必要があります。
自己破産前
自己破産をする前に不動産を売却することも可能です。
この場合は、住宅ローンの有無によって流れが異なります。
具体的な方法は次章で解説しますが、自己破産前に不動産を売却しておくことで、財産がないことを主張できます。
ほかにも、自己破産前のほうが多くのメリットを得られるため、自己破産をするときは不動産を売却してから手続きをおこなうのがおすすめです。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
自己破産前に自分で不動産を売却するメリット
自己破産に伴って不動産を売却するときは、自己破産をする前に売却するのがおすすめであることを前章で述べました。
では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
そこで次に、不動産を売却してから自己破産をするメリットについて解説します。
メリット1：自分の意思で売却できる
自己破産時に不動産を所有していると、原則として管財事件として扱われるため、その場合は破産管財人が財産を処分して現金化します。
破産管財人が不動産を売却する場合は、「競売」にかけるのが一般的です。
競売は、販売価格や売却のスケジュールなど、個人の意思とは無関係に手続きが進みます。
自己破産をする前であれば、自分の意思で売却できます。
メリット2：競売より高く売却できる可能性がある
競売は、市場価格の6割程度の価格で落札されるのが一般的です。
自己破産前であれば、市場に売り出すことが可能であるため、買主を募って少しでも高く売却できる可能性があります。
メリット3：破産手続きにかかる費用を準備できる
破産手続きには、破産管財人に支払う予納金や弁護士費用などがかかるため、まとまった資金が必要です。
自己破産をする前に不動産を売却して資金を得ることで、それらの費用を準備することが可能です。
このように、自己破産前に不動産を売却すると、自己破産後に競売にかけられるより多くのメリットを得られます。
ただし、自己破産を検討している状態で不動産を売却する行為が、「財産隠し」と捉えられることがあるため注意が必要です。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
自己破産前に不動産売却をする場合はローンの有無がポイント
最後に、実際に自己破産前に不動産を売却する際の方法について解説します。
自己破産前の不動産売却は、住宅ローンの有無によって、以下のように売却方法が異なります。
住宅ローンを完済している場合
住宅ローンを完済している状態であれば、通常の不動産売却と同じ流れです。
まず不動産会社に査定を依頼し、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社が販売活動をおこなって買主を募り、買主が見つかったら条件交渉をして売買契約を結びます。
売買契約締結後、買主から売却代金を受け取り、不動産を引渡して売却完了です。
ただし、売却代金で一部の債権者のみに返済をすると、「偏頗弁済」に該当する恐れがあります。
偏頗弁済とは、特定の債権者を優遇し借金を返済することです。
自己破産をおこなうと、所有している財産を売却して、すべての債権者に公平に分配しなければなりません。
したがって、偏頗弁済を問われると自己破産による免責が認められない可能性があります。
また、売却で得た資金を散財したりギャンブルに使ったりした場合も免責不許可事由に該当するため、使い道には注意が必要です。
オーバーローンの場合
住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、残債を完済し、抵当権者が設定した「抵当権」を抹消する必要があります。
不動産の売却代金で完済できる場合は、売却代金の決済と同時に返済手続きをすることを前提に、通常の不動産売却をおこなえます。
しかし、売却代金で完済できない「オーバーローン」の場合は、任意売却という方法で売却しなければなりません。
任意売却とは、金融機関に全額返済が難しい場合でも抵当権の解除の承諾を得て、不動産を売却する方法です。
任意売却が認められれば、市場相場に近い価格での売却が望めるため、より多くの金額を返済に充てることが可能です。
ただし注意点として、売却が長引きそうな不動産の場合は、並行して競売を申し立てられるなどして任意売却が成功しないこともあり得ます。
また、任意売却になかなか同意しない金融機関もあるため、根張り強く交渉することが大切です。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む
まとめ
不動産を所有している状態で自己破産をすると、不動産を処分する権利は「破産管財人」に移り、競売にかけられることになります。
自己破産をする前に、自分の意思で不動産を売却したほうが、より高値で売却できる可能性があり、破産手続きに必要な諸費用を捻出することも可能です。
ただし、自己破産前に不動産を売却して特定の債権者に返済したり、生活資金以外のことに使ったりすると、自己破産をしても免責が認められない恐れがあるため、注意が必要です。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら
