土地活用と言えば、アパートやマンションの経営をイメージする方が多いのではないでしょうか。
しかし、近年では、住宅価格の高騰や郊外志向のファミリー層の増加などによって一戸建ての賃貸経営に注目が集まっています。
そこで今回は、一戸建ての賃貸経営について、メリットやデメリットを併せてご紹介します。
賃貸管理・賃貸経営を始めようとしている方は、ぜひ上手に土地活用するためのご参考にしてみてください。
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まずは、土地活用の選択肢の1つである一戸建ての賃貸経営についてご紹介します。
一戸建てによる不動産投資
一戸建ての賃貸経営とは、名前のとおり第三者に一戸建てを貸して家賃収入を得る土地活用の方法の1つです。
一戸建ての賃貸経営の始め方としては、次の3パターンがあります。
●空き家を活用する
●所有地に一戸建てを新築する
●土地と一戸建てを購入する
いずれのパターンでも借主と賃貸借契約を締結し、借主から住居の対価として家賃をもらい受けます。
これらの3つのパターンは土地と建物の所有状況が異なります。
家賃収入によって収益を上げていく賃貸経営ですが、物件の所有状況が異なれば、儲けの幅も異なります。
すでに土地と一戸建ての両方を所有している空き家を活用するパターンでは、初期投資にかかる費用が少なくてすむため、土地と一戸建てを購入するところから始めるパターンより儲けを出しやすいでしょう。
また、土地と一戸建てを購入するパターンは、投資した金額を回収するまでに時間がかかります。
これらを踏まえ、儲けはもちろんのこと活用する土地の環境や自己投資の割合など、しっかりと計画してから活用を始めることが大切です。
なお、賃貸借契約の形式には、普通借家契約と定期借家契約があります。
一戸建ての賃貸経営では、契約更新がある「普通借家契約」を締結するのが一般的です。
しかし、期間限定での賃貸を想定している場合は、定期借家契約の締結をおすすめします。定期借家契約は契約期間を自由に設定でき、事前に通知すれば退去してもらうことが可能です。
ただし、定期借家契約は契約期間を前もって定めることができる貸主側に有利な契約なので、普通借家契約よりも家賃の相場が低めに設定されていることが多いようです。
アパートやマンション経営との違い
一戸建ての賃貸経営とアパートやマンション経営との違いは、主に次の2つです。
●入居者の件数
●建物の構造
一戸建ての賃貸経営とアパートやマンション経営を比較したときに、家賃から収入を得る仕組みは同じです。
しかし、入居者の件数と建物の構造が異なります。
通常、一戸建ての賃貸経営は一つの建物を一人の借主と契約するのに対し、集合住宅であるアパートやマンション経営では、複数の住戸がありそれぞれ借主と契約する必要があります。
また、一戸建ては基本的に木造なのに対し、アパートでは木造もありますが、鉄骨造やRC造が一般的です。
アパートやマンションに比べれば一戸建て賃貸の供給量は少ないのですが、成約率は両者ともほとんど変わりません。
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一戸建ての賃貸経営におけるメリット
次に、一戸建ての賃貸経営におけるメリットについてご紹介します。
需要がある
先述したように、一戸建ての賃貸はアパートやマンションなどの集合住宅に比べて供給量が少ない特徴があります。
供給量が少ないことは、裏を返せば競合が少ないとも言えるため、ファミリー世帯などの一戸建てへのニーズに対してのアプローチ力は強くなるでしょう。
近年では、住宅価格の高騰から新築住宅の買い控え、テレワークの促進による郊外での一戸建ての需要の高まりなどがあります。
そのため、一戸建ての賃貸経営は、競合が多いアパートやマンション経営より優位に進められる可能性があることはメリットです。
入居期間が長くなる
一戸建ての賃貸経営は、入居期間が長くなりやすいこともメリットと言えます。
一戸建ての入居期間が長くなりやすいのは、一戸建てはファミリー層からのニーズが高いためです。
ファミリー層は子どもの学校の都合などから、簡単には引っ越さない傾向にあります。
入居期間が長く居住者の入れ替わりが少なければ、入居者募集にかかるコストを抑えられ、管理の負担も少なくなるでしょう。
投資額が小さい
先述したようにアパートやマンション経営に比べて規模が小さい一戸建ての賃貸経営は、初期の投資額が少ないメリットもあります。
すでに所有している土地や建物を利用する場合はもちろん新しく土地や建物を購入する場合でも、投資金額を抑えられます。
30坪程度の小さな土地でも始めやすく、25坪程度の一戸建ての建築費の目安は1,750万円ほどです。
投資金額が少なければ、万が一経営に失敗しても損失リスクが小さいため、土地活用の初心者にも向いていると言えるでしょう。
借主に売却できる可能性がある
一戸建ての賃貸経営は、出口戦略に優れていることもメリットの1つです。
上手に売却できれば、その売却金を元に新しく賃貸経営を始められます。
一戸建ての場合、アパートやマンションとは異なり、住居を気に入った借主から「そのまま買い取らせてほしい」との申し出を受けるケースもあります。
このようなケースでは、市場価格でスムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
アパートやマンションの賃貸経営では物件の築年数が経過すれば、一般的に補修費などの管理費が高額になったり、空室が増えてきたりするため、手放し方が難しいものです。
しかし、一戸建ての賃貸経営ならスムーズに乗り換えができる可能性があるほか、アパートやマンションに比べて物件を手放しやすいと言えます。
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一戸建ての賃貸経営におけるデメリット
最後に、一戸建ての賃貸経営におけるデメリットについてご紹介します。
空室リスクが高い
アパートやマンション経営では、1室が空室となっても他の部屋からの収入があるのに比べて、一棟貸しである一戸建ての賃貸経営では、入居者が退去するとまったく収入がなくなってしまうデメリットがあります。
このようなリスクを軽減するためには、解約予告期限を一般的な1か月よりも長い3か月に設定するなど、次の借主を見つける期間を設けておくことが大切です。
一戸建ては空室のリスクが高いため、契約締結の段階で対策しておきましょう。
家賃が高く貸しにくい
一戸建ては賃貸面積が広くなるため、アパートやマンションのワンルームに比べると家賃総額が高くなり、貸しにくいこともデメリットです。
基本的に一戸建ては賃貸需要より購入需要のほうが高いと言われることが多いですが、先述したように物価の高騰によって近年では賃貸需要も高まっています。
貸しやすく退去されにくい賃貸物件を目指すためには、家賃設定が重要です。
賃料を高く設定しすぎると先述した空室リスクが上がることも忘れないようにしましょう。
収益性が低い
一戸建てはアパートやマンションに比べると収益性が低いデメリットもあります。
アパートやマンションは同じ面積を貸しても部屋数があるため、賃料単価が高くなります。
とくにワンルームは賃料単価が高く、一般的に一戸建ては投資効率が低いと捉えられがちです。
しかし、先述したようにアパートやマンションは供給過剰になりやすいことなどは、数値を見ただけではわかりません。
数値だけでは判断できない部分も加味し、賢く賃貸経営をおこなうことをおすすめします。
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まとめ
一戸建ての賃貸経営は、土地活用の初心者におすすめの経営方法です。
小規模な事業で初期投資が比較的に少なくてすむため、リスクが少なく、入居期間が長くなりやすいメリットもあります。
一方で、空室時のリスクが高い、収益性が低くなるなどのデメリットがあることには注意しましょう。
これから賃貸経営を始めるならメリット・デメリットを多角的に考え、デメリットへの対策をしっかりとおこなうことが大切です。
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