収益物件の相続人の決め方や家賃の受取人とは？売却時の注意点も解説！

▼ 収益物件の相続で抑えておくべきポイント①相続人の決め方
▼ 収益物件の相続で抑えておくべきポイント②家賃の分け方
▼ 収益物件の相続で抑えておくべきポイント③売却時の注意点
安定した賃料収入が確保されているのであれば入居者がいても売却に
▼ まとめ

実家などの居住用不動産を相続する方法は、ご存じの方が多いでしょう。
けれど、相続財産に収益物件があると、どのように手続きを進めたら良いのか戸惑ってしまうかもしれません。
そこで今回は、収益物件の相続人の決め方や、家賃の受取人について解説します。
収益物件を売却する際の注意点も解説しますので、不動産を相続する可能性のある方は、ぜひご参考にしてください。

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収益物件の相続で抑えておくべきポイント①相続人の決め方

収益物件は、定期的に家賃収入を得られることが魅力です。
そのため、相続財産に収益物件があり、相続人が複数いる場合は、だれが相続するか問題になることがあるでしょう。
実は、収益物件であっても、相続人の決め方は居住用物件と同じです。
つまり、遺言書があるかどうかによって、相続人の決め方が変わります。
そこで、遺言書がある場合とない場合のそれぞれにおける相続人の決め方を、確認しておきましょう。

遺言書がある場合の相続人の決め方とは

遺言書があり、収益物件の相続人について記載されている場合は、原則としてその内容にしたがって相続人が決まります。
たとえば、「収益物件は長男が相続すること」と記載されていたら、長男が相続人になります。
なお、ほかの財産についても、遺言書がある場合はその内容に従うことが原則です。
ですから、相続が発生したら、早めに遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書がない場合の相続人の決め方とは

遺言書がない場合は、すべての法定相続人に収益物件を相続する権利があります。
そのため、遺産分割協議をおこなって、収益物件の相続人を決定します。
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決めることです。
遺産を相続する方や割合が決まったら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
なお、遺産分割協議をおこなう際は、おもに2つの点に注意が必要です。
1つ目は、遺産分割協議が成立するためには、相続人全員の合意が必要なことです。
遺産分割の内容について意見が合わないと、いつまでも遺産を分けることができません。
意見が合わないとトラブルになる可能性もあるので、遺産分割協議は慎重におこないましょう。
2つ目は、遺産分割協議書がないと相続登記ができないことです。
相続登記とは、相続した不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する手続きです。
遺産分割協議には期限がないため、これまでは急ぐ必要はありませんでした。

ですが、2024年4月１日から相続登記の申請が義務化され、相続の発生を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
遺産分割協議が成立しないと遺産分割協議書が作成できず、相続登記の期限に間に合わなくなるかもしれないので注意しましょう。

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収益物件の相続で抑えておくべきポイント②家賃の分け方

先述した相続人の決め方にしたがって、収益物件の相続人が決まったら、次は家賃の分け方を考える必要があります。
相続前後に発生した収益物件の家賃は、発生時期によって相続財産になるかどうかが変わり、それに伴って受取人が変わります。
収益物件の相続人が、自動的にすべてを受け取るわけではないので、しっかりと確認しておきましょう。

相続開始前に発生した家賃の扱いと受取人

相続開始前に発生した家賃は、被相続人の財産であるため、相続財産に該当します。
そのため、収益物件の相続人と同じく、遺言書や遺産分割協議などによって家賃の受取人が決まります。
相続開始前の家賃は、被相続人が現金で受け取っているか、被相続人の口座に振り込まれていると考えられるので、確認しておきましょう。

収益物件の相続人が決まったあとの家賃の扱いと受取人

収益物件の相続人が決まったあとの家賃は、相続財産に該当しません。
相続人が収益物件の所有者となるため、その方が家賃を受け取ります。
こちらも相続開始前の家賃と同じく、収益物件の持ち主が家賃を受け取るシンプルな構造なので、わかりやすいでしょう。

相続開始後から相続人決定までに発生した家賃の扱いと受取人

相続開始前後の収益物件の家賃において、とくに複雑なのが、相続開始後から物件の相続人が決まるまでに発生した家賃の扱いです。
その理由は、財産の取得に関する考え方が、収益物件とその家賃では違うからです。
収益物件自体は、遺産分割協議によって相続人が決まると、相続開始時にさかのぼって取得したことになります。
一方、収益物件に発生した家賃は、物件とは別の相続財産であるとみなされます。
そして家賃は、収益物件の相続人が相続開始時にさかのぼって取得するのではなく、「相続人全員がそれぞれの法定相続分で受け取る」が基本的な考え方です。
法定相続分とは、法律によって定められた遺産の取り分のことです。
つまり、この期間中の家賃の考え方としては、法定相続分を基準にして算出された金額を、それぞれの相続人が受け取ります。
ただし、相続人全員が合意すれば、この期間中の家賃の受取人を、遺産分割協議によって決定することも可能です。
このように、相続発生後の家賃は、遺産分割成立の前後によって受取人の考え方が違うことを覚えておきましょう。

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収益物件の相続で抑えておくべきポイント③売却時の注意点

定期的に家賃を得られることは収益物件の魅力ですが、経営には知識や対応力などが必要です。
利回りを考えないと赤字になってしまい、設備の故障や入居者トラブルなどの対応もしなくてはなりません。
そのため、収益物件の経営が難しそうだと感じたら、相続した物件の売却を検討することもおすすめです。
ただし、収益物件の売却にはいくつかの注意点があるので、おもな3つの点を抑えておきましょう。

収益物件の売却に関する注意点1：タイミング

収益物件は、いつ売り出しても高く売却できるわけではありません。
売り出すタイミングによっては、本来よりも売却価格が安くなってしまう可能性があります。
そのため、市場の動向などをしっかりと見極めることが大切です。
また、節税の面においても、相続した収益物件を売り出すタイミングは重要です。
不動産売却による利益、すなわち譲渡所得が生じると、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
このように、所有期間が5年を超えるかどうかによって、税率が倍近く違うので、売り出すタイミングを間違えると多くの税金がかかってしまいます。
相続した不動産の所有期間は、前の所有者がその物件を取得した日から、売却した年の1月1日までを数えます。
売却によって利益が生じそうな場合は、5年を超えてから売り出すことを検討しましょう。

収益物件の売却に関する注意点2：取得費加算の特例の期限

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却したときに、支払った相続税の一部を取得費へ加算できる制度です。
譲渡所得は、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出するため、取得費が増えると譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながります。
相続税を支払っており、譲渡所得が生じそうな場合は、早めに売却を検討しましょう。