病死や老衰など自宅で亡くなった方がいると、その家を売却するときにどのような影響があるのか、気になる方はいらっしゃるかもしれません。
病死が事故物件となるなら、売却価格はどうなるのか、どんな注意点があるのか心配な方も多いでしょう。
今回は、病死があった家は事故物件とみなされるのか、そのときの告知義務や売却価格への影響、売却時の注意点についてご紹介します。
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病死のあった物件を売却しようと考えたときに気になるのが、告知義務の有無です。
ここからは、病死があった物件に告知義務があるのか、くわしくご紹介します。
病死があった物件に告知義務は原則なし
病死のあった物件は、事故物件ではないため、原則として告知義務はありません。
事故物件とは、自殺や他殺など、事件性があり、不自然な人の死が起きた家やマンションを指しています。
以前は、事故物件に対する明確な定義はありませんでしたが、国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を示しました。
このガイドラインによると、自殺や殺人などの不自然な死については告知義務があり、病死や老衰は告知義務がないとされています。
不動産売買に関する告知義務とは、売主が売却しようとしている物件について問題があったときは、事前に買主に伝えなければならない責任のことです。
病死や老衰は自然死であり、ガイドラインでいうところの不自然な死には該当しないため、告知義務はありません。
病死でも告知義務があるケースがある
病死や老衰にくわえて、すぐに発見された孤独死も、不自然な死ではないので告知義務の対象から外れます。
しかし、事件性がない死だとしても、死亡から発見されるまで一定期間以上経過した孤独死だと、事故物件とみなされる可能性があります。
発見が、亡くなってから何日以内であれば告知義務は不要、といった明確な基準はありません。
判断基準として、においや汚れが室内に染みついているケースや、発見されたときに警察や救急車がきて近隣の住民に孤独死があった事実が知られているケースなどは告知義務の対象となります。
基準があいまいなため、まずは売却を依頼する不動産会社に、人の死があった事実はきちんと伝えておきましょう。
そのうえで、買主に告知義務があるかどうか、不動産会社の判断を仰ぐことが大切です。
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病死のあった物件の売却価格への影響
病死があった物件を売却するとき、売却価格にどの程度影響するのか気になる方は多いと思います。
ここからは、病死が売却価格にどう影響するのか、くわしくご紹介しましょう。
病死は事故物件に該当しないので価格に影響ない
病死のあった物件は、ほとんどのケースで事故物件にはあたらないため、基本的には売却価格に影響はありません。
病死はニュースなどで報道されることは少ないうえに、室内に痕跡も残らないケースが多いため、心理的瑕疵はないと判断されるケースが一般的です。
そのため、病死があった物件は売却価格に影響のないケースが多く、通常の相場に近い価格で売却できます。
また、物件内で家族に看取られて亡くなったケースや、救急車の手配後に物件内でなくなったケースでも、事故物件には該当しません。
家族や救急隊員が死亡を確認しているので、事件性を疑われる心配がないからです。
くわえて、物件内で倒れて搬送先の病院で亡くなったケースでも、亡くなった場所は病院になるため物件へはなんら影響はありません。
病死したあとに、すぐに適切な処置がとられたケースでは、事故物件とみなされないだけでなく、物件に対する影響も最小限に抑えられるでしょう。
事故物件に該当すると売却価格は安くなる
病死でも、発見までに時間が経過していたり孤独死などすると、事故物件に該当するケースがあります。
事故物件に該当してしまうと、売却価格は安くなる傾向にあり、10～50％程度下がるといわれています。
孤独死などでニュースや新聞などのメディアに取り上げられたりすると、事故物件とみなされる可能性があります。報道されることで孤独死の状況等が近隣の方々や一般に知られることになり、物件に対する心理的な影響が大きくなるからです。
発見が遅れてしまった孤独死などで、物件に異臭や汚れなどの直接的な損害があるときは、心理的な瑕疵だけではなく物理的な瑕疵も生じて、やはり売却価格に影響するでしょう。
事故物件では、心理的瑕疵の程度が大きくなるにつれて、売却価格も低くなる傾向があります。
孤独死が近所に広く知られているケースで10～20％、孤独死がメディアなどで報道されたケースで20～30％、異臭がするなど部屋に影響があるケースで30～50％下がるといわれています。
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病死があった事故物件の売却方法や注意点
病死があった物件が事故物件に該当してしまったら、どうやって売却すれば良いのか困ってしまうものです。
ここからは、病死があった事故物件を売却する方法や売却時の注意点についてご紹介します。
リフォームをして売却する
病死があって事故物件に該当した物件に、もし異臭や汚れなどが残っているのであれば、まず原状回復を目的として清掃やリフォームを施してから売却しましょう。
リフォームによって、異臭や汚れを消すだけでなく、買主にあたえる影響を少しでも払拭できる可能性があります。
ただし、リフォームを検討するときの注意点として、売却価格との兼ね合いを考えてから実行することが挙げられます。
もしリフォーム代金が高額になってしまうなら、一般の売却ではなく買取を検討したほうが良いケースもあるからです。
期間をあけてから売却する
もし物件の売却を急ぐ状況でないなら、ある程度期間をあけてから売却するのもひとつの方法です。
病死だと、自殺や殺人事件などと違って、心理的瑕疵は比較的小さいといえるため、心理的瑕疵が薄れていくのも早いといえます。
病死があってから期間をあけておけば、相場に近い価格での売却ができるかもしれません。
その代わり、期間をあけるとその間の物件の維持に費用がかかったり、固定資産税がかかったりする点が注意点です。
買取業者に売却する
病死があって事故物件となってしまった物件をすぐに手放したい方なら、買取業者に売却するのがひとつの方法です。
訳あり物件専門に買い取ってくれる不動産会社など、事故物件でもすぐに買い取ってくれる買取業者がいるので、できるだけ早く売りたい方にはおすすめです。
また、汚れがひどくリフォーム代が高額になるときも、買取業者に依頼すればそのままの状態で売却することが可能です。
ただし、買取だと、売却価格は仲介での売却よりも3割ほど安くなってしまうのが注意点といえるでしょう。
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まとめ
事故物件とは自殺や他殺など不自然な人の死が起きた物件を指し、病死のあった物件は原則として告知義務はありません。
病死は事故物件ではないため売却価格には影響しませんが、発見までに時間が経過した孤独死などに該当すると、心理的瑕疵があるとして売却価格に影響することがあります。
病死があった物件の売却方法としては、リフォームして売却する、期間をあけてから売却する、買取業者に売却するなどの方法があります。
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