不動産を売却する際には、その不動産に生じている不具合を買主に説明する必要があります。
シロアリ被害も例外ではなく、売買契約を締結する前に買主に詳細を説明し、判断を仰がなければなりません。
この記事では、シロアリ被害に遭った家の売却方法や、売却時の注意点を解説します。
ぜひ家の売却時のご参考になさってください。
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「シロアリ被害」という言葉はよく耳にしますが、具体的にどのような不具合が生じるのか、そもそもシロアリとは何か、くわしくご存じの方は多くはないのではないでしょうか。
シロアリとは
シロアリは名前に「アリ」とついており、姿かたちや行動はアリに似ていますが、実際はゴキブリに近い昆虫です。
あたたかく湿度の高い環境を好み、木材をエサとする性質があるため、おもに木造住宅の床下などに発生します。
ただし、鉄筋コンクリート造といった木造以外の家でもシロアリ被害が発生することがわかっており、油断はできません。
シロアリは家のあらゆる場所で発生する可能性がありますが、よく発生する場所は「玄関」「水回り」「床下」「ベランダ」などです。
シロアリ被害とは
シロアリ被害とは、シロアリが建材を食べたことによる家の不具合のことをいいます。
シロアリのおもなエサは木材であり、木造住宅は格好の食事場です。
柱や基礎を食べられてしまうと、家の耐久性が低下し、耐震性も下がってしまいます。
耐震基準を満たして建てられた家だとしても、新築当初の耐震性が期待できなくなり、地震などで倒壊しやすくなるでしょう。
実際に、阪神大震災や新潟中越沖地震で倒壊した家の多くにシロアリ被害がみられたというデータも存在します。
木造以外の家であっても、シロアリ被害による耐久性の低下には注意が必要です。
たとえば、コンクリートはシロアリのエサにはなりませんが、穴をあけられてしまうことがあります。
穴をあけられたコンクリートは侵食された木材と同じように耐久性が低下し、住人の安全を脅かしてしまうでしょう。
シロアリ被害に遭いやすい家の特徴とは
最初に解説したとおり、シロアリが好むのはあたたかくて湿度の高い場所です。
そのため、雨漏りが修理されないまま放置された空き家などは、高確率でシロアリ被害に遭っていることでしょう。
またシロアリは木材だけでなく、段ボール、発泡スチロール、プラスチックなども食べてしまいます。
ベランダや床下にこれらを放置している家は、シロアリが侵入する可能性があります。
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シロアリ被害に遭った家を売却する方法とは
シロアリ被害に遭った家は安全に暮らせないおそれがあるため、高値での売却はあまり期待できません。
しかし「絶対に売却できない」というわけではなく、適切な方法をとれば買主が見つかる可能性があります。
シロアリ被害に遭った家を売却する方法は、次のとおりです。
シロアリの駆除と不具合の修繕をしてから売却する
シロアリ被害に遭った家は売却価格が安くなりますが、シロアリの駆除と不具合の修繕をおこなうと、比較的相場に近い金額で売れやすくなります。
ただし、シロアリの駆除には1坪当たり5千円～1万円ほどの費用がかかるほか、被害が大きく柱などの交換や耐震工事が必要になった場合は100万円以上の費用が必要になる可能性があるため、注意が必要です。
無事に買主が見つかったものの結果として赤字になってしまった、というケースも少なくありません。
なお、シロアリ被害の修繕は所得税の雑損控除として認められます。
少しでもお得に修繕したい方は、税務署で還付申告の手続きをおこなうと良いでしょう。
古家付き土地として売却する
古家付き土地とは、資産価値のない建物が建った状態で売却されている土地のことです。
建物部分には価格をつけず、土地の価格だけで売却します。
家をどうするかは買主の考え方次第であり、土地を購入したい方・安く建物を購入したい方のどちらにもアプローチ可能です。
修繕も解体もしないため、売主は売却前に修繕費用や解体費用を支払う必要がありません。
ただし、買主が解体する可能性も考慮して、相場より安値での売却となるでしょう。
家を解体してから売却する
シロアリ被害に遭った家を解体し、更地として売却する方法です。
解体してから売り出すと、シロアリ被害について買主に説明する必要がなくなり、後ほど解説する契約不適合責任を追及される心配もありません。
買主にとっても、土地の状態を確認しやすい、購入後すぐに家を新築できるといったメリットがあります。
デメリットは、木造であれば1坪あたり約2.5万円以上、鉄筋コンクリート造であれば1坪あたり約3.5万円以上の解体費用がかかることです。
また再建築不可の土地や既存不適格物件、大幅なセットバックが必要な土地などは、家を解体すると売却価格が下落するおそれがあります。
さらに、更地の状態で買主が見つからず1月1日を迎えてしまった場合は、固定資産税の金額が高騰するため注意が必要です。
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シロアリ被害に遭った家を売却する際の注意点とは
シロアリ被害に遭った家を売却する際には、被害に遭っていない家を売却するときよりも、気を付けなくてはならないことが多くあります。
注意点①シロアリ被害を隠さない
シロアリ被害は家の床下などで発生していることが多いため、隠し通せるのではと考える方もいるかもしれません。
しかしシロアリ被害は家の安全性を脅かす重大な不具合のひとつであり、買主への告知が必要です。
現在シロアリ被害に悩んでいるケースだけでなく、過去にシロアリ被害が生じて対応済みのケースでも、被害の内容や修理状況を伝える必要があります。
買主に告げずに売買契約を結んでしまうと、買主がシロアリ被害に気付いた際に修理費用を請求されたり、損害賠償を請求されたりするかもしれません。
また買主だけでなく、早い段階で不動産会社にもシロアリ被害の詳細を伝えてください。
早い段階で伝えていただければ、効果的な売却方法などを一緒に考えることができます。
なお、売主がシロアリ被害に気が付いていなくても、売買契約締結後にシロアリ被害が発覚した場合は「契約不適合責任」によって売主に責任が生じるため注意が必要です。
家でシロアリが発生すると、まず「蟻道（シロアリが作る茶色いトンネル）ができる」「家の周辺でハネアリが見つかる」「床や壁が浮き、シミが発生する」といった初期症状が生じます。
少しでも不安に感じる場合や、古い家を売却する場合は、売却前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施し、シロアリ被害をはじめとする不具合を調査すると良いでしょう。
注意点②買主が見つかるまで時間がかかる
一般的な不動産売却に必要な期間は、3か月～半年程度です。
しかしシロアリ被害に遭った家は安全性に不安を抱かれることが多く、売却期間が長引く可能性があります。
スケジュールに余裕を持って売却を進めることをおすすめしますが、どうしても早く売りたい場合や期限が決まっている場合などは、不動産会社にご相談ください。
またシロアリ被害に遭った家の売り出し時には、シロアリ被害を考慮した価格をつけることが大切です。
売り出し価格の目安は不動産会社に査定をしてもらえば知ることができますが、最終的には売主が売り出し価格を決定します。
シロアリ被害を考慮せずに相場どおりの価格をつけてしまうと、売却期間がさらに長引く原因となってしまうため注意が必要です。
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まとめ
家がシロアリ被害に遭うと、耐久性が低下し、耐震性が損なわれてしまいます。
そのため、通常の不動産売却よりも買主が見つかりにくい、安値での売却になるといったリスクが生じますが、シロアリ被害を隠して売却することはできません。
家の状況に合った売却方法を選択し、売買契約の締結前に買主にしっかりと告知することが大切です。
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