所有している不動産が「事故物件」となり、早く手放したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし事故物件は通常の売却方法では売却が難しいケースが多く、時間がかかることを覚悟しておかなければなりません。
そこで、事故物件を売却する方法や事故物件に該当する条件、売却相場について解説します。
事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら事故物件を売却する方法
事故物件を売却する方法には、そのまま不動産会社に仲介を依頼する方法や、建物を解体して更地にして売却する方法、買取で売却する方法の3つの方法があります。
売却方法①仲介で売却する
不動産売却のスタンダードな方法として挙げられるのが、不動産会社が不動産売却をサポートする「仲介」です。
仲介によって売却を進める際は、まずは不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結します。
不動産会社が売却活動をおこない、買主が見つかれば売買契約を結んで不動産を引き渡す流れです。
ただし、実際は、事故物件を購入したいという買主は少なく、仲介での売却は難しいといえるでしょう。
たとえ売却できたとしても、市場価格よりも安価での売却になる可能性が高くなります。
また、売り出す際は通常よりも成約までに時間がかかることを覚悟しておく必要があるでしょう。
売却方法②更地にして売却する
自殺や事件など周囲の方が忘れられないような出来事が起きた場合は、たとえリフォームやハウスクリーニングをしてもマイナスのイメージを払拭することはできません。
その場合は、ネガティブな印象を抱かれている建物を取り壊し、更地にしてから売却するのも1つの方法です。
解体費用はかかりますが、事故物件のまま売り出すよりも、更地にしたほうがスムーズに売却できることがあります。
売却方法③買取で売却する
価格を下げても仲介での売却ができない場合や、すぐにでも手放したいという場合は「買取」を利用する方法もあります。
買取とは、不動産会社が買主になる不動産売却の方法のことです。
売却活動をおこなう必要がなく、スピーディーに売却できるため、近隣住民に気付かれにくいでしょう。
ただし、買取の場合は市場価格よりも低い金額で売却することになるため、金額が低くても早く売却してしまいたいという方におすすめです。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
売却時には告知が必要？そもそも事故物件に該当する条件とは
事故物件は売却が難しいことはわかったものの、そもそも事故物件にはどのような物件が該当するのでしょうか。
「事故物件」には法律で定められた定義はない
結論からいえば、事故物件には法律で定められた明確な定義はありません。
しかし、事故物件の多くは「心理的瑕疵物件」に該当します。
心理的瑕疵物件とは、買主が心理的に抵抗を感じる、もしくはその恐れがある物件のことです。
心理的瑕疵物件としては、過去に自殺や殺人事件、忌まわしい事件や事故、火災などが起きた物件、近隣に火葬場や刑務所などの嫌悪感を抱く施設が立地している物件などが挙げられます。
事故物件の売却には告知が必要？
心理的瑕疵の有無は買主の意思決定に大きな影響をおよぼす要素であるため、事故物件を売却する際は物件内で生じた事故や事件などの事実を告知しなくてはなりません。
しかし事故物件のすべてが心理的瑕疵物件に該当するわけではなく、告知が不要な事故物件もあります。
2021年10月に国土交通省が定めた「人の死の告知に関するガイドライン」では、告知義務の有無について以下のように定めています。
告知が不要なケース
人が亡くなった物件であっても、その死が自然死（老衰や病死）や日常生活のなかでの不慮の事故（誤嚥や転倒事故）によるものであれば、告知する必要はありません。
集合住宅の共用部分で発生した死も、告知は不要です。
しかし、死因自体はこれらに該当したとしても、長期間発見されずに特殊清掃などが必要になった場合は、買主に伝える必要があります。
告知が必要なケース
告知が必要なケースには、告知が不要なケース以外のすべてが該当します。
賃貸物件の場合は3年経過すると告知義務がなくなると考えられていますが、売買の際の期限は明示されていません。
数十年前の事件を隠していたことが告知義務違反に該当するとした判例があるため、売買の際の告知義務には期間がないと考えたほうが良いでしょう。
なお、告知は売買契約締結前の重要事項説明のときにおこなわれるのが一般的です。
告知の必要があるにもかかわらず隠して売却した場合は告知義務違反となり、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
ご自身の所有する不動産が告知が必要な事故物件に該当するのであれば、隠さずに正しく伝えるようにしましょう。
告知が必要かどうかわからない場合は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
相談することで、万が一の告知義務違反を防ぐことに繋がります。
また、早めに伝えていただくと、売却活動の方向性を考える際にも役立ちます。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
事故物件の売却相場
事故物件の売却価格は相場よりも安くなることはすでにお伝えしましたが、具体的にどのくらいの価格になるのか気になる方は多いのではないでしょうか。
ここでは、一般的な不動産の相場にくらべ、事故物件の売却価格がどのくらい下がるのかを解説します。
事故物件の相場
事故物件は買主から避けられやすいため、一般的な不動産の売却相場よりも安値での売却になるケースがほとんどです。
しかし心理的瑕疵は買主の受け取り方に左右されるものであり、同じ心理的瑕疵だとしても、まったく気にしない方もいれば、強い嫌悪感を抱く方もいます。
そのため、一概にどのくらい下げなければならないと決められるものではありません。
ただし一般的な傾向はあり、心理的瑕疵の内容ごとの売却価格の目安は次のようになっています。
●発見が遅れた自然死・孤独死：相場の80～90％
●自殺：相場の70～80％
●殺人：相場の50～70％
本来は4,000万円で売却できる不動産の場合、発見が遅れた自然死・孤独死の場合は3,600万円ほど、自殺によって事故物件となった場合は2,800万円ほど、殺人によって事故物件となった場合は2,000万円ほどの価格となります。
ただし、上記はあくまでも目安でしかありません。
実際は、心理的瑕疵の内容や程度によって売却価格に大きな差が生じます。
どのような売却方法を選択するかによっても売却価格は変わるため、まずは不動産会社に相談するとよいでしょう。
立地条件が良い事故物件は売却価格が下がりにくい
前述したように、事故物件は事故物件以外の物件よりも売却価格が安くなる傾向にあります。
しかし、事故物件である以上に買主にとって魅力的な物件であれば、大幅に価格を下げることなく売却できる可能性もあるでしょう。
たとえば、駅に近い、スーパーマーケットやコンビニなどが周辺に多いなど、立地条件が良い場合です。
このような物件は事故物件であっても魅力を感じる方が多く、それほど価格を下げなくてもスムーズに買主が見つかる可能性があります。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
まとめ
事故物件の多くは心理的瑕疵物件に該当し、売却にあたっては買主に事実を告知しなくてはなりません。
事故物件は売却が難航しやすいため、一般的な仲介での売却ではなく、買取や解体後の売却を検討しなくてはならないケースもあるでしょう。
心理的瑕疵の内容によっては売却価格が大幅に下がるケースもありますが、立地条件が良い場合は、それほど価格を下げなくても売却できる可能性があります。
＼お気軽にご相談ください！／
お問い合わせはこちら
