中古マンションを購入しようと物件探しをしている方のなかには、将来の住み替え前提で購入を考えている方もいると思います。
住み替え前提であれば、物件を選ぶときに将来の住み替えを想定した選び方が大切です。
今回は、住み替え前提で中古マンションを購入するメリットにはどのようなものがあるか、物件選びのポイントや注意点を解説します。
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住み替え前提で中古マンションを購入するメリットを知っておくと、どのような視点で物件探しをおこなえば良いか、判断しやすくなります。
ここからは、住み替え前提で中古マンションを購入するメリットについて解説します。
資産価値の目減りが少ない
住み替え前提で中古マンションを購入するメリットのひとつが、中古マンションは資産価値の目減りが少ない点です。
売却したときの価格が購入時の価格より大幅に下がってしまうと、住み替えのメリットが少なくなってしまいます。
住宅の資産価値は築年数に応じて目減りしていき、耐用年数が過ぎると価値がゼロになるので、注意が必要です。
耐用年数は木造住宅だと22年ですが、マンションなどの鉄筋コンクリート造の建物は47年もあり、マンションのほうが2倍以上価値が長持ちします。
そのため、中古マンションは資産価値の目減りが少ないといわれており、住み替え前提で購入するのに適した物件といえるでしょう。
物件が豊富
住み替え前提で中古マンションを購入するメリットとして、中古マンションは物件が豊富な点が挙げられます。
中古マンションの物件数は、新築住宅よりも豊富に揃っており、とくに立地にこだわる方にはおすすめです。
駅前のマンションなどは、新築だとなかなか出てきませんが、中古マンションであれば常に物件が出ているので、自分のこだわりにあった立地で選べます。
また、物件数が多いため、立地以外にも部屋の広さ、間取り、日当たりや眺望など、自分のこだわりに合った物件を探しやすいのもメリットです。
節税対策になる
住み替え前提で中古マンションを購入するメリットとして、節税対策になる点が挙げられます。
中古マンションを購入するときに住宅ローンを利用すれば、住宅ローン控除が受けられます。
最大で13年間も所得税・住民税が軽減されるため、節税対策として効果が高いといえるでしょう。
賃貸物件を借りたときは、住宅ローンを借りる必要はありませんが、住宅ローン控除も利用できません。
月々のランニングコストを考えるうえで、住宅ローン控除の節税効果も含めて考えてみると良いでしょう。
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住み替え前提で中古マンションを購入するときのポイント
住み替え前提で中古マンションを購入するときのポイントを把握しておくと、購入から住み替えまでが計画的におこなえます。
ここからは、住み替え前提で中古マンションを購入するときのポイントを解説します。
築年数20年以内
住み替え前提で中古マンションを購入するポイントのひとつが、築年数です。
中古マンションは、築20年を超えると売却成約率が下がってしまうため、築20年までに売却するようにしましょう。
中古マンションの売却成約率は築年数に左右されやすく、公益財団法人東日本不動産流通機構の2022年のデータによると、新築～5年で28.6％、築6～10年で35.2％です。
さらに、築11年～15年で30.9％、築16～20年で28.1％と推移し、築21～25年で22.2％、築26～30年だと17.5％に下落します。
築20年以内の物件なら、売却成約率が高いため、売却価格も比較的高くなる傾向があります。
広さの目安は50㎡
住み替え前提で中古マンションを購入するポイントとして、広さは50㎡が目安となります。
50㎡以上のマンションを購入すると、以下のようなメリットがあります。
●住宅ローン控除が受けられる
●不動産取得税の軽減が可能
●固定資産税・都市計画税の控除が受けられる
ここで注意点として挙げておきたいのが、税金の控除を受けるためには登記面積で50㎡以上が必要な点です。
広告に記載されている面積は壁の一部を含んでおり、登記面積とは異なるケースが多いです。
登記面積は壁を含まない内法面積であり、広告や図面の面積より小さくなるため、よく確認しておきましょう。
立地が大切
住み替え前提で中古マンションを購入するときに、立地が良い物件を選んでおくことはポイントのひとつです。
とくに、売却する時期がとくに決まっていなかったり、売却する理由が定まっていなかったりするときは、立地が良い物件を選んでおけば安心できます。
中古マンションにおいて、間取りや設備は後からでも変更できますが、立地は変えられない要素なので、立地が良いマンションはどのタイミングでも高く売れる傾向にあります。
住み替え前提で購入するつもりなら、立地を重視して中古マンションを選ぶのが重要です。
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住み替え前提で中古マンションを購入するときの注意点
住み替え前提で中古マンションを購入するときの注意点も理解しておくと、売却するときに後悔せずに済みます。
ここからは、住み替え前提で中古マンションを購入するときの注意点を解説します。
老後の売却ならリフォームのしやすさがポイント
住み替え前提で中古マンションを購入するときに、ある程度長く住んで老後に売却しようと考えているなら、リフォームのしやすさを重視することが大切です。
老後に売却するとなると、築年数が20年を超える可能性が高くなり、物件を売却するときにはリフォームも必要になってくるかもしれません。
購入する方がリフォーム・リノベーションを念頭においていることも考えると、リフォームのしやすさを重視して中古マンションを選ぶのがおすすめです。
相場変動の履歴を確認
住み替え前提で中古マンションを購入するときの注意点として、周辺の相場や相場変動の履歴を確認しておく点が挙げられます。
実際に住み替えをおこなうときに、購入時よりも不動産の価値が下がっていると、利益が得られず住み替えが難しくなります。
物件の周辺の相場をチェックするとともに、相場の変動履歴を確認しておくと、物件があるエリアの不動産需要の動向が把握できるでしょう。
住み替え前提で中古マンションを購入するなら、これから先に需要が高まる可能性があるエリアで中古マンションを購入したほうが、住み替えがスムーズにおこなえます。
リノベーション・リフォームがしやすいマンションを選ぶ
住み替え前提で中古マンションを購入して、将来スムーズに売却をしたいと考えているなら、リノベーション・リフォームがしやすいマンションを選ぶことが大切です。
近年では、中古マンションを購入してから、自分の好みに合わせてリノベーションやリフォームをおこなう方が増えています。
そのため、立地が良い中古マンションでリフォームがしやすい構造であれば、買い手が見つかりやすいといわれています。
リフォームがしやすいマンションの特徴として、構造壁がない、または少ないと間取りが替えやすく、リフォームがしやすいです。
一般的に、6階建て以上のマンションは、室内に動かせない耐力壁がないラーメン構造が採用されているため、構造壁がありません。
ほかにも、パイプシャフトの位置がトイレから遠い点や、排水管の位置をあまり動かさずに済む点も、リフォームがしやすい造りといえます。
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まとめ
住み替え前提で中古マンションを購入するメリットとして、資産価値の目減りが少ない、物件が豊富、節税対策になる点があります。
購入するときのポイントでは、築年数20年以内の物件で、広さは50㎡以上、立地が良い物件がおすすめです。
住み替え前提で中古マンションを購入するときの注意点では、リノベーションやリフォームのしやすさを重視する、相場変動の履歴を確認すると良いでしょう。
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