共有名義の不動産に関するトラブルで多いのが、固定資産税の支払いを巡るものです。
共有者間で認識をすり合わせておかないと、知らぬ間に滞納が発生し、財産を差し押さえられる恐れがあります。
今回は、共有名義の不動産に課される固定資産税について、納税義務や滞納リスク、税金の計算方法を解説します。
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お問い合わせはこちら共有名義の不動産と固定資産税！支払い義務は誰にある？
固定資産税とは、不動産の所有者に課される地方税の1つです。
固定資産が共有名義の場合、誰に支払い義務があるのでしょうか。
まずは、共有名義の不動産における固定資産税の支払い義務について解説します。
固定資産税の負担について
共有名義不動産の固定資産税は、原則として各共有者の持分割合に応じて共有者全員で負担します。
たとえば、固定資産税額8万円の不動産を4人で共同所有し、共有持分がそれぞれ4分の1ずつだとしましょう。
この場合は、1人あたり2万円の負担が発生します。
ただし、共有名義不動産の固定資産税には、連帯納税義務が定められている点に注意が必要です。
これは、「共有者の誰かが滞納した場合に他の共有者が立て替えなければいけない」というものです。
立て替えをおこなわず放置した場合、共有者全員の財産が差し押さえられる可能性があります。
納付書の送付先と支払い
固定資産税の納付書は、代表者宛てに送付され、代表者がまとめて支払うのが一般的です。
代表者はまず、納付書に記載された金額をいったん立て替える形で支払います。
その後、代表者は各共有者に対して、持分割合に応じた負担金を請求することが可能です。
これを連帯債務者間の求償権と呼び、請求された側は原則として拒否することができません。
請求方法は電話や口頭でも構いませんが、支払ってもらえない場合は内容証明を送るなどして対処します。
代表者の決定方法
代表者の決定方法は、以下のように不動産を取得した経緯によって異なります。
●複数人で不動産を購入する場合
●相続時に共有名義になる場合
兄弟など複数人で不動産を購入する場合は、それぞれが出資した金額に応じて持分割合を登記します。
たとえば、6,000万円の不動産を購入し、兄が5,000万円、弟が1,000万円を出資したとしましょう。
この場合の持分割合は、兄が6分の5、弟は6分の1となり、その割合が登記簿に記載されます。
自治体は固定資産税を確実に回収したいため、より確実に回収できる方は誰なのかを基準に代表者を選定します。
したがって、持分割合の多い方や実際に不動産を利用している方が代表者となるケースが多いでしょう。
親が亡くなって兄弟で実家を相続するケースでは、相続人のうち誰が代表者になるのかを決めなければなりません。
自治体から送られてくる「相続人代表者指定届」に必要事項を記入して提出すれば、その方が代表者として登録されます。
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共有名義の不動産と固定資産税！滞納によるリスク
共有名義不動産の難点は、誰かが固定資産税を支払わなかった場合に、他の共有者に支払い義務が生じることです。
もし、共有者が支払いを拒否して税金を滞納した場合、どのようなリスクが生じるのでしょうか。
ここからは、固定資産税を滞納するリスクについて解説します。
延滞税がかかる
固定資産税を期限内に納めなかった場合、滞納期間に応じて延滞税がかかります。
延滞税の税率は、納付期限の翌日から1か月以内は年率2.4%、1か月を超えると年率8.7%です。
1か月を過ぎたタイミングで延滞金の割合が高くなるため、早めに対処することが大切です。
市区町村から督促状が届く
固定資産税を滞納すると、自治体から不動産の代表者宛てに督促状が送られてきます。
もし、すぐに納付するのが難しい場合でも、督促状をそのままにしておいてはいけません。
地方税法において、「督促状を発送してから10日経過すると差し押さえが可能」となっているためです。
督促状が届いたら、無視せずに早めに納付し、納付が難しい場合は自治体に相談しましょう。
財産が差し押さえられる
督促状が届いてもなお納付しなかった場合、財産が差し押さえられます。
共有名義不動産の場合は、代表者や滞納者だけでなく他の共有者の財産も調査対象です。
財産調査の結果、差し押さえが可能な財産があれば、実際に差し押さえが行われます。
財産の差し押さえは予告なくおこなわれることもあり、日常生活に支障をきたしてしまう可能性があります。
督促状が届いた段階で、他の共有者に相談し、未納分を速やかに支払うことが大切です。
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共有名義の不動産と固定資産税！納税額の計算方法とは
固定資産税は、年4回の分割もしくは一括払いで納税します。
納税額は、納税通知書を見ればわかりますが、これは代表者にしか送られてきません。
納付時期が近づいて慌てないためにも、大まかな税額の計算方法を確認しておきましょう。
ここからは、共有名義の不動産にかかる固定資産税の計算方法について解説します。
①土地の固定資産税額を求める
固定資産税は、土地と建物の両方に課され、計算方法はそれぞれで異なります。
土地の固定資産税を求める計算式は、以下のとおりです。
土地の固定資産税=固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
居住用の家屋が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、以下のように税負担が軽減されます。
●小規模住宅用地（200㎡まで）：固定資産税評価額 × 1/6
●一般住宅用地（200㎡超）：固定資産税評価額 × 1/3
土地の固定資産税評価額は、固定資産税路線価と土地面積、評点（補正率）を掛け算した値で計算できます。
路線価は、道路に面している宅地の1㎡あたりの価額のことで、国税庁のホームページで確認することが可能です。
詳細な評価額を算出するには、奥行価格補正率や側方路線影響加算率などの補正も必要となり、少々難しいと感じるかもしれません。
固定資産税評価額は、市場価格の約70%なので、大まかな金額を知りたい方はそれを用いて計算すると良いでしょう。
たとえば、購入価格1,000万円の小規模住宅用地の土地の場合、固定資産税は「（1,000万円×70％）×1/6×1.4%=1万6,333円」となります。
②建物の固定資産税額を求める
土地の固定資産税額がわかったら、続いて建物の固定資産税額を求めます。
建物の固定資産税額も納税通知書で確認できますが、ご自身で計算する際は再建築費評点数を用いる方法があります。
再建築費評点数は、同じ建物を新築する際の費用を基に経年劣化を考慮して評価額を求めるもので、計算式は以下のとおりです。
建物の固定資産税評価額=評点数×評点1点あたりの価額
上記の計算式を見ても分かるように、不動産に詳しくない個人の方が再建築費評点数を求めるのは困難です。
大まかな固定資産税評価額を知りたい場合は、建物購入額の5～7割掛で考えて計算することをおすすめします。
たとえば、1,000万円で購入した建物であれば、固定資産税は「（1,000万円 × 70%×1.4%=9万8,000円」となります。
③合算して持分割合で按分する
最後に土地と建物の固定資産税額を合算し、持分割合に応じて按分します。
土地の固定資産税が1万6,333円、建物の固定資産税が9万8,000円の場合、合算すると11万4,333万円です。
3人の兄弟がそれぞれ3分の1ずつの持分を持っている場合、各自の負担額は以下のように計算されます。
各自の負担額=11万4,333円÷3=3万8,111円
大まかでも目安の金額を知っておけば、いざ納付時期が来た際にも慌てずに対応できるでしょう。
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まとめ
共有名義不動産の固定資産税は、各共有者の持分割合に応じて共有者全員で負担します。
まずは、代表者が税金を立て替え、その後、各共有者が持分に応じた税額を支払うのが一般的です。
誰かが滞納すると、他の共有者が支払わなければならず、滞納が続くと差し押さえのリスクがある点に注意しましょう。
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