不動産を所有していると、毎年固定資産税の納付義務が生じますが、あまりの負担額の高さに納付できていない方もいるでしょう。
もし、固定資産税を滞納し続けるとどうなるのか、滞納したままでも不動産は売却できるのか、気になる点は山ほどあるものです。
そこで今回は、固定資産税を滞納したらどうなるのか、滞納した状態で不動産を売却する条件と売却方法を解説します。
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固定資産税を滞納すると、どうなるのか気になるところですが、結論から申し上げると、最終的には競売にかけられるおそれがあります。
ただし、固定資産税を滞納してすぐに競売にかけられるわけではありません。
滞納から競売までは、所定の流れに沿って手続きが進められ、すべての手続きが終わった段階で競売にかけられるのです。
固定資産税を滞納した方がどうなるのか、競売にかけられるまでの流れに沿ってみていきましょう。
督促状による通知
固定資産税を期日までに納付しないと、税金を滞納したと判断され、自治体から督促状あるいは納付催告書による通知が届きます。
書類には、固定資産税を滞納していること、滞納額の納付請求などが記載されているため、手元に通知が届いたら可能な限り速やかに滞納分の固定資産税を納付しましょう。
なお、滞納している固定資産税の納付が困難なケースでは、自治体に相談して事情を説明すると、減免などの措置がとられることもあるため、早めの対応が重要です。
財産調査および身辺調査
督促状への対応を怠るとどうなるかについては、固定資産税を滞納した方の財産や身辺に関する調査が実施されます。
財産調査の目的は、固定資産税を滞納した方が保有する財産の把握であり、国税徴収法で認められた権利です。
預貯金口座や勤務先からの給与、不動産に自動車などの多岐にわたるものが財産対象として調査されます。
財産の差し押さえ
調査の結果、財産を保有しているとみなされると、対象の財産が差し押さえられます。
対象となる財産のなかでは、簡易的かつ短時間で手続きが完了する預貯金、あるいは勤務先から受け取る給与が最初に差し押さえられるケースが比較的多いです。
なお、滞納した方からの申し出があると調査員は事情を考慮し、問題がないと判断されれば申し出の内容が認められることもあります。
競売
差し押さえ後、財産は競売を通じて第三者に売却されます。
競売はオークションと似た手続きであり、税金を滞納した方が所有していた不動産や自動車などは競売によって現金化されます。
競売により第三者の手に渡った財産は取り戻せないため、大事な財産が手元にある方は注意が必要です。
固定資産税の納付が難しくなったら、速やかに適切な対応をとりましょう。
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固定資産税の滞納時に不動産を売却するための条件
固定資産税を滞納しても不動産売却は可能ですが、タイミングによっては売却に条件が発生します。
条件発生のポイントは登記簿謄本の記載内容
売却条件が発生するのは、不動産の登記簿謄本または登記事項証明書に「差押」と記載されているケースです。
差押と記載された不動産は、すでに差し押さえ済みのため、持ち主が勝手に売却することはできません。
滞納した固定資産税を納付するなど、条件を満たす必要があります。
一方で、差押の記載がないケースは、不動産が差し押さえられる前の段階であるため、条件なしでの売却が可能です。
差し押さえ前に売却する条件
固定資産税を滞納してから財産を差し押さえられる前までの不動産売却では、条件なしにいつでも自由に売却できます。
ただし、財産を差し押さえられるタイミングは、督促状などの通知が届いてから最短で約10日と、比較的短い点には注意が必要です。
また、財産は事前の通知がなくても差し押さえ可能であり、固定資産税を滞納している方が拒否したとしても、差し押さえを強行できます。
固定資産税を滞納すると、いつ財産が差し押さえられてもおかしくない状況のため、売却を検討中の方は速やかに滞納した固定資産税と延滞金を納付しましょう。
なお、財産を差し押さえられると、解除手続きが必要になり、無条件での売却は不可能となります。
差し押さえ後に売却する条件
固定資産税の滞納を理由に財産を差し押さえられたら、自治体に相談のうえ差し押さえを解除してもらいましょう。
差し押さえ解除の条件は、滞納した固定資産税の納付です。
滞納分の固定資産税を納められる資金を用意できるのであれば問題ありませんが、注意したいのは滞納した税金の納付が困難なケースです。
資金の不足などにより、滞納分の税金に満たない場合は自治体に事情を説明し、分割払いでの対応を許可してもらう必要があります。
自治体との交渉次第では、財産の差し押さえを解除してもらえる可能性もあるため、諦めずに相談してみましょう。
ただし、差し押さえの解除条件を「差し押さえの原因である税金の滞納分と督促手数料や延滞金など全額を完納した場合に限る」と設定している自治体もあります。
財産だけでは完納できない場合は、差し押さえ対象の財産を売却するなど、現金化して補填することになる点も覚えておきましょう。
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固定資産税を滞納した状態で不動産を売却する方法
固定資産税の納付が難しい状態で不動産を売却する方法は、親族間売買かリースバックの利用、任意売却の3パターンです。
親族間売買
親族間売買は親や子どもなど、自分の親族を買主として不動産を売却する方法です。
親族から受け取った売却代金を滞納した固定資産税の納付に充てられるほか、売却後も引き続き住めるため、引っ越し先や引っ越し資金を準備する必要がありません。
親族どうしで話し合いや売買契約を済ませるため、第三者に経済状況を知られる心配もないでしょう。
一方で、親族間売買を選択して不動産を売却する方法は、購入資金の融資を決定する金融機関が少なく、自己資金が不足した状態だと売買契約にいたらないおそれがあります。
リースバック
リースバックは、自宅を一度売却したあとで借主として賃貸借契約を結び、引き続き同じ家に住み続ける方法です。
自宅の所有権を失うデメリットはありますが、リースバックによる売却方法は親族間売買と同じく引っ越す必要がなく、費用が不足している状態でも選択できるでしょう。
子どもがいる家庭もリースバックなら転校の必要がなく、精神的なストレスへの心配も不要です。
滞納した固定資産税を納めたうえで、なおかつリースバックで得た売却代金が残る場合は、生活費や教育費など別の用途に使うことも可能です。
任意売却
親族間売買やリースバックを活用しても、滞納した固定資産税の完納にいたらず、さらに住宅ローンも完済できないケースでは、任意売却を選択することになります。
任意売却は、不動産の売却代金が住宅ローン残債を下回り、完済できない場合に利用する不動産の売却方法です。
一般的には、金銭的に厳しい状況で選択される売却方法のため、どうしても固定資産税の滞納分を納付できないケースにはおすすめです。
なお、任意売却は、住宅ローンの融資を受けている金融機関からの許可が必要で、不動産を所有している方の一存では選択できません。
任意売却を検討するなら、固定資産税および住宅ローンの支払いが困難であることを相談し、金融機関から許可を得ましょう。
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まとめ
固定資産税を滞納するとどうなるかについては、最終的に財産が競売にかけられるおそれがあります。
差し押さえられると、解除手続きが必要になるため、速やかに滞納分を納付しましょう。
固定資産税の納付が困難な場合は、親族間売却や任意売却を検討してみてください。
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