所有している土地に土壌汚染の恐れがある場合は、必ず汚染の有無を調査してから売却することをおすすめします。
売却後に土壌汚染が発覚すると、契約自体が破棄になったり、高額な損害賠償を請求されたりする可能性があるためです。
そこで、売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルや土地を売却する方法、調査を実施すべきケースについて解説します。
土壌汚染の可能性がある土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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お問い合わせはこちら土地売却後に発覚した土壌汚染で生じるトラブル
土地を売却する際は、土壌汚染についてしっかりと調査したうえで、必要に応じて対策をとることが重要です。
仮に土地を売却したあとに土壌汚染が発覚すると、大きなトラブルに発展する可能性があるため注意しなければなりません。
ここでは、土地売却後に土壌汚染が発覚した際に生じるリスクを解説します。
売買契約が解除される
土壌汚染があることを伝えずに買主に土地を売却した場合は、売買契約が解除される可能性があります。
土壌汚染は、土地取引において「隠れた瑕疵」に該当します。
そのため、その事実を伝えないまま契約が成立したとしても、契約後に土壌汚染が発覚すれば契約解除が認めてられているのです。
また、売主が土壌汚染のことを知らなかったとしても、錯誤のある契約行為として無効となる恐れもあります。
買主からすると土壌汚染があることを知っていたなら、土地を購入しなかった可能性があるためです。
損害賠償を請求される可能性もある
土地の売却後に土壌汚染が発覚すると、契約不適合責任として買主から損害賠償を請求される可能性もあります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
つまり、契約書に土壌汚染について記載されていない場合は、「土壌汚染のない土地を購入する」という契約を結んだと扱われます。
そのため、売却後に土壌汚染が発覚すると、契約不適合責任が認められるのです。
土壌汚染は、将来健康被害などが生じるリスクもあるため、買主も見過ごせる内容ではありません。
また、除染作業は、地中内の有害物質を除去し土地を浄化するため、高額な費用がかかります。
そのため、買主は売主に対して損害賠償を請求するケースが多くなります。
このように、売却後に土壌汚染が発覚すると大きなトラブルとなってしまうため、事前に土地の状態を把握し正しい情報を伝えることが大切です。
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土壌汚染がある土地を売却する方法
土壌汚染があるからといって、かならずしも売却できないとは限りません。
売却方法を工夫をすることで、スムーズに売却できる可能性があります。
ここでは、土壌汚染がある土地を売却する方法とポイントを解説します。
売却するポイント①土壌汚染を調査してから売却する
土地に土壌汚染の可能性が少しでもある場合は、売却前にしっかりと調査しておきましょう。
買主は、土壌汚染があるかどうか不明であることをもっとも問題視します。
仮に土壌が汚染されていても、浄化などの対策費用について試算できます。
また、土地によっては、汚染除去費用を一部負担してでも購入したいと思う買主もいるはずです。
一方で、土壌汚染が調査されていないと、買主にとってはリスクが大きく、かつ信頼も失うことにもなってしまいます。
そのため、買主が安心して購入できるよう、売却前にしっかりと土壌汚染を調査しておくことをおすすめします。
売却するポイント②汚染除去費用分を値引きする
土壌汚染調査により汚染物質が確認された場合は、まずは売主側で有害物質を除去する対策を講じましょう。
しかし、土地の面積によっては、浄化工事に高額な費用と時間がかかるケースもあります。
そのため、このような場合は、汚染物質の浄化工事にかかる費用を事前に値引きしたうえで、売却するのも1つの方法です。
値引きすれば買主も納得して購入してもらえ、売主の負担も少なくなります。
その際は、売主と買主の双方が納得するためにも、対策にかかる費用を明確にしておく必要があるでしょう。
売却するポイント③土壌汚染の土地を活用できる買主を探す
一般的に土壌汚染の土地は、買い手を見つけるのが難しいのが現実です。
しかし、土壌汚染がある土地でも、好立地であったり、面積が広いなど活用しやすかったりすれば、企業などが購入してくれる可能性もあります。
たとえば、ガソリンスタンドの跡地であれば、好立地な土地も多いため、商業用地としての需要が高いといえるでしょう。
また、駐車場として活用してもある程度の収益が見込めるかもしれません。
売却するポイント④訳あり物件の専門業者に買取を依頼する
土壌汚染がある土地をすぐにでも売却してしまいたいのであれば、訳あり物件などを扱う専門の業者に買取依頼するのもおすすめです。
買取業者が宅建業者であれば契約不適合責任に問われる心配も不要です。
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土地の売却前に土壌汚染調査を実施すべきケース
土地を売却する際は、土壌汚染調査を実施すべきケースや、したほうが良いケースについて知っておくと安心です。
ここでは、土壌汚染調査が義務のケースと、自主的に調査すべきケースを解説します。
法律により土壌汚染調査が義務となっているケース
法律では、以下のような3つの場合は土壌汚染の調査が義務となっています。
①有害物質を使用する特定施設を廃止するとき
有害物質を使用する特定施設とは、ガソリンスタンドなどが挙げられます。
ガソリンには、ベンゼンや鉛といった特定有害物質が含まれています。
これは、土壌汚染対策法で調査が義務付けられているため、ガソリンスタンドを廃止するときは調査が必要です。
②3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出たとき
3,000㎡以上の土地の改変行為については、事前に都道府県知事へ届け出が必要になります。
このような届け出をおこなう場合も、土壌汚染の有無を調査しなければなりません。
③都道府県知事が土壌汚染調査を命じたとき
土壌汚染により健康被害が出る恐れがある場合は、都道府県知事から土壌汚染調査をおこなうよう命令される場合があります。
また、それぞれの自治体が定めている環境確保条例に準じて、土壌汚染調査を命じられたときも調査をしなければなりません。
自主的に土壌汚染調査を実施したほうが良いケース
前述したように調査義務がない場合でも、以下のような場合は調査を実施したほうが良いでしょう。
●土地に地中埋設物がある場合
●工場などの跡地に家を建てた場合
●農地を売却する場合
●農地や庭に焼却炉を設置していた場合
このようなケースでは、ダイオキシン類の有無について調査をおこなうことをおすすめします。
ダイオキシン類は、調査が義務付けられているわけではありませんが、発見されれば大きなトラブルにつながることもあります。
また、買主から土壌汚染調査を依頼された場合も調査を実施したほうが良いでしょう。
とくに住宅メーカーなどに売却する場合は、多くの場合が調査の開示を求められます。
トラブルを防止するためにも、買主から調査を依頼された場合は進んで調査をおこないましょう。
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まとめ
土地を売却したあとに土壌汚染が発覚すると、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。
調査が義務となっていない場合でも、農地を売却する場合や工場の跡地に家を建てた場合などは、自主的に調査をおこなうことをおすすめします。
また、汚染物質が出た場合でも、立地が良い場合や値引きをすれば、スムーズに売却できるケースも少なくありません。
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