マンションの購入を検討している方のなかには、マンションの共用部分と専有部分がどのように分かれているのか、疑問に思っている方もいるかもしれません。
住民同士のトラブルを防ぐには、共用部分と専有部分について明確に理解しておく必要があります。
本記事では、マンションの共用部分とはどの箇所を指すのか、メンテナンスや迷惑行為への対処法と併せて解説します。
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マンションの共用部分は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって定められており、専有部分に属さない場所を指します。
具体的には、エントランス・エレベーター・廊下・非常階段などのほか、窓・ベランダ・ベランダ側のサッシ・玄関ドア・バルコニー・メーターボックスなども共用部分です。
共用部分と専有部分の違いは所有権の有無であり、共用部分は区分所有者が全員で所有するのに対し、専有部分は区分所有者のみが所有する点で異なります。
共用部分と専有部分を区別するポイントは、壁や天井などの構造物で囲まれた部分があるかという点であり、構造物で囲まれていれば専有部分・それ以外が共用部分となるのです。
近年では、区分所有者の利便性向上を目的とした共用部分も増えており、フィットネスルーム・ラウンジ・ゲストルームなどを設けているマンションも見られます。
共用部分には2種類ある
共用部分には、区分所有法に基づいて定められた「法定共用部分」と、マンションの規約で定められた「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、専有部分に属さない場所や建物の付属物を含み、電気・ガス・上下水道の配管や電話線などが例として挙げられます。
ただし、配線や配管を共用部分と専有部分のどちらに分類するかは、設置場所や目的によって異なる場合があるでしょう。
そのため、解釈の目安として国土交通省が発表した「マンション標準管理規約（単棟型）」があり、規約に沿った対応が求められます。
規約共用部分は、区分所有者が共用で利用する管理人室・集会室・機械室などのほか、これらに付属する倉庫や車庫、駐車場なども含まれます。
規約共用部分と定義するためには、管理組合の規約に掲載する必要があり、共用部分を変更またはリフォームする場合は、管理組合の総会で4分の3以上の賛成を得ることが求められるでしょう。
共用部分と専有部分の区分が不明な場合は、マンションの管理組合に問い合わせるか、契約書や管理規約を確認することが重要です。
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共用部分のメンテナンスは誰が対応するのか
共用部分は、専有部分と同じく時間の経過により破損したりメンテナンスが必要となったりします。この場合、誰がどのように対応すると良いのでしょうか。
破損した場合の対応
共用部分が破損した場合、誰が対応するかはマンションの管理規約に基づいて定められており、マンションごとにルールが異なるでしょう。
共用部分は区分所有者全体で使用しており、一般的には区分所有者が毎月支払う管理費や修繕積立金などから修理費用を負担します。
ただし、故意や過失による破損の場合、該当する区分所有者が修理費用を負担することもあり、具体的には以下のケースが該当します。
●物を投げたりぶつけたりして破損した
●上階の区分所有者の過失で水漏れが起こり、共用部分の設備が使えなくなった
また、共用部であっても、バルコニーや専用庭など特定の区分所有者のみが利用する「専用使用部分」で破損が起こった場合は、該当の区分所有者による修理対応が必要です。
メンテナンスが必要な場合の対応
マンションでは、メンテナンスが必要なタイミングに合わせて長期修繕計画を立てており、共用部分のメンテナンスは管理組合が区分所有者から集めた修繕積立金で実施するのが一般的です。
大規模修繕は、12年から15年ごとにおこなうことが多いほか、必要に応じて随時メンテナンスを実施します。
清掃など日常的なメンテナンスは、管理会社が請け負ったり、外部の清掃業者に委託したりするなど、管理会社によって対応はさまざまです。
マンションの管理規約によっては、共用部分に設置されている給排水管や玄関ドアなどのメンテナンスを区分所有者自身でおこなう場合もあるため、確認しておくことが重要です。
マンションを購入する際、長期修繕計画に基づいた適切なメンテナンスがおこなわれているかをチェックすることで、マンションの寿命を判断する材料となります。
また、大規模修繕とは別に、建築基準法、消防法、水道法で定められた法定点検が定期的に実施されているかも確認しておく必要があります。
法定点検の実施時期は点検内容によって異なりますが、メンテナンス前に前回の法定点検結果を確認しておくとよいでしょう。
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マンション共用部分での迷惑行為への対応
マンションの共用部分では、さまざまな迷惑行為が見られ、主な迷惑行為として以下のものがあります。
●共用部分へのゴミのポイ捨て
●ゴミの間違った分別
●マンション敷地内の違法駐車
●時間帯を問わず騒音を出す
●私物の放置
●物を投げつける
●住民以外の人物による不正利用
これらの迷惑行為に共通しているのは、住人のモラルが大きく関係している点です。
マンションの共用部分で迷惑行為が見られた場合、まずは管理会社に相談し、対策を講じてもらうよう依頼しましょう。
迷惑行為の当事者が特定できない場合、最初の対応として一般的なのは、掲示板に注意喚起をおこなう文書を掲示することですが、迷惑行為への対処法を理事会で話し合うケースも多く見られます。
文書を掲示しても迷惑行為が改善されない場合、管理規約の規定に基づき、弁護士を通じて勧告や警告をおこなうことがあります。
この対応に従わない場合、弁護士は訴訟などの法的手段を取ることができ、該当する区分所有者や占有者に対してペナルティを科すことが可能です。
主な法的手段には以下の4つがあり、いずれも建物区分所有法に基づくものです。
●行為の停止等の請求
●専有部分の使用禁止の請求
●区分所有権競売の請求
●占有者に対する専有部分の引き渡し請求
規約において、弁護士費用の負担について記載がある場合は、迷惑行為をおこなった区分所有者に対して弁護士費用を請求できます。
迷惑行為防止のための取り組み
マンション共用部分での迷惑行為を未然に防ぐには、住民同士が協力した取り組みが重要であり、具体的には以下の取り組みが有効です。
●定期的な啓発活動
●掲示板や広報誌などを使った注意喚起
●防犯カメラの設置
●巡回警備の強化
●新規入居者に対する説明会開催
マンション共用部分は、マンション住人が生活を送るための利便性を高める重要な場所であり、全ての住人がモラルを持って使用する姿勢が求められます。
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まとめ
マンションの共用部分とは、エントランスや廊下など専有部分に属さない場所をさし、区分所有法によって定められた法定共用部分と、マンションの契約で定められた規約共用部分に分類されます。
共用部分が破損した場合、基本的には修繕積立金から支払われますが、区分所有者の声や過失による破損は当事者が支払う場合もあります。
メンテナンスを実施する場合は、修繕積立金でカバーするのが一般的であり、マンション維持のために計画的なメンテナンスが必要です。
迷惑行為が見られたら、まずは管理組合が注意喚起をおこない、それでも改善されないと弁護士による訴訟に発展する場合もあるため、住人一人ひとりのモラルが求められます。
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