いわくつきの土地を売却するにあたり、価格がどうなるのか不安を感じている方も多いでしょう。
いわくが土地の相場へどのくらい影響するのか、事前に確認しておけば、安心して売却手続きを行うことができるでしょう。
そこで今回は、いわくつきの土地における売却価格の相場をはじめ、売り出すときの方法と注意点も解説します。
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いわくがある土地は、いわくの内容によっては売却に影響があります。
通常とは相場が変わる可能性があるため、該当する条件や価格への影響についてよく確認することが大事です。
いわくつきの土地とは
売買にあたって、いわくつきと呼ばれ売却への影響が予想されるのは、過去に、買主が購入をためらう出来事があった土地です。
まずは、その場で死者の出るトラブルが起きた土地が挙げられます。
また、過去に起きたトラブルなどが原因で、心霊現象の噂が立っている土地なども該当するため、注意が必要です。
このような土地がいわくつきとされ、別な呼び方には事故物件や訳あり物件などがあります。
いわくつきに該当する出来事
いわくつきの土地になってしまう具体的な出来事には、まず孤独死が挙げられます。
孤独死の問題は、発見が遅れやすいことです。
一人暮らしの高齢者などで、自宅で亡くなってから発見が遅れたケースは、不動産の売買で問題となります。
次に、その場で過去に起きた殺人や自殺などは、買主が購入をためらう主な原因です。
一般的に忌避されやすいため、土地の売却に比較的強く影響する傾向にあります。
心霊現象については、真偽を証明しにくく、根拠のない噂の可能性も否めません。
それでも、心霊現象の噂が一度立つと、買主から敬遠されてしまいます。
以上のような条件に該当するといわくつきの土地となり、売却への影響が懸念されます。
売却価格への影響
いわくつきの土地に該当すると、売却価格が通常より約2～5割下がってしまいます。
具体的にどれだけ下がるかは、土地の条件によっても変わります。
事件性の低い孤独死でも、発見が遅れて遺体が激しく損傷し、建物の床や壁にまでダメージがおよんでいると印象が良くありません。
たとえ清掃やリフォームが済んでいても、大幅な値下げが必要だと予想されます。
ただし、いわくつきの土地でも、条件が良ければあまり値下がりしないケースがあります。
たとえば、土地の所在地が都心部や高級住宅地なら、需要は比較的高めです。
買主が見つかりやすいため、そこまで値下げしなくとも売れる可能性があります。
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いわくつきの土地を売却する方法
上記のとおり、いわくつきの土地は価格への影響が予想されるものの、売り出すこと自体は可能です。
手続きをスムーズに始められるよう、どのような売却方法があるのかは事前に確認しましょう。
売却方法のポイント
いわくつきの土地でも、売却方法は通常どおりです。
特殊な方法で売り出す必要はなく、仲介と買取のどちらでも選択できます。
それぞれの特徴を確認したうえで、向いているほうを選ぶことをおすすめします。
売却方法①仲介
仲介とは、不動産会社が間に入って売買をサポートする方法です。
不動産の売買において一般的な方法であり、不動産会社に売却を依頼すると、販売活動を行って買主を探します。
仲介の特徴は、不動産市場で買主を広く募集するため、売主の希望に近い価格で売れやすいことです。
ただし、買主がうまく見つかる保証はなく、成約までには時間がかかりがちです。
とくに、買主から敬遠されるいわくつきの土地だと、仲介では売れにくい傾向にあります。
仲介で主な買主となる一般の方々は、マイホームの取得に向けて、土地を探しているケースがほとんどだからです。
過去にあった出来事があまり敬遠されない内容だったり、土地の条件が良かったりしないと、売れ残りのリスクが懸念されます。
土地の条件から、仲介では売却をあまり見込めないときは、以下の買取を適宜検討しましょう。
売却方法②買取
買取とは、専門の買取業者が買主となる方法です。
仲介と違って買主をいちから探す必要がないため、手続きが短くてスムーズです。
また、買主が一般の方ではない点から、いわくつきの特殊な土地でも、引き渡し後のトラブルがあまり起こりません。
さらに、買取業者は、訳あり物件を専門としているケースがあります。
訳あり物件の専門業者なら、いわくつきの土地でもスムーズに売れる可能性があります。
買取の注意点は、仲介より価格の相場が低いことです。
価格より手続きの早さを優先するなら、買取がおすすめです。
売却のコツ
いわくつきの土地を売却するときは、問題の出来事から少し期間を空けて売り出すのがコツです。
孤独死や自殺があった直後は、当時の状況が想像されやすく、買主がなかなか見つかりません。
可能なら、問題の出来事から数年の時間をおいたほうが、売却のハードルが下がります。
なお、意識的に期間を空けても、いわくつきの土地であることに変わりはなく、売却時の注意点はしっかり押さえる必要があります。
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いわくつきの土地を売却するときの注意点
いわくつきの土地を売却するときは、告知義務が主な注意点となります。
告知義務の内容や違反時のリスクなどは、事前によく確認しましょう。
告知義務の概要
主な注意点である告知義務とは、対象の不動産に存在する瑕疵を、売買契約の締結前に買主まで伝える義務です。
いわくつきの土地となる出来事は、不動産の売買においては心理的瑕疵と呼びます。
心理的瑕疵とは、買主に心理的な抵抗感を生じさせ、購入の判断に影響する問題のことです。
なお、告知が必要な瑕疵には、物理的な問題を指す物理的瑕疵や、法律上の問題を指す法的瑕疵などもあります。
各種の瑕疵を事前にしっかり告知していないと、後述する契約不適合責任を買主から問われるリスクがあるのは、売主にとっての注意点です。
ただし、告知は仲介業者を通じておこなうもので、売主が個人で伝える必要はありません。
告知義務の対象
心理的瑕疵の告知に関しては、現在は国のガイドラインで一定の基準が示されています。
過去にあった出来事のうち、告知が必要とされているのは、他殺・自殺・原因不明の死などです。
また、事故死のなかで、日常生活での不慮の死とはいえないものは、告知義務の対象に含まれます。
さらに、事件性のない自然死や不慮の事故死でも、特殊清掃や大規模なリフォームなどが必要になったケースは、告知が必要です。
一方、病気や老衰などによる事件性のない自然死は、告知義務の対象から除かれています。
このように、ガイドラインで一定の基準は示されているものの、たとえ告知義務の対象外とされる出来事でも、トラブルのリスクがあるのは注意点です。
心理的瑕疵になりえる何らかの問題があるなら、基本的に買主まで伝えておくほうが安心です。
契約不適合責任の概要
先述の契約不適合責任とは、引き渡した品の種類・品質・数量が契約書の記載と異なるときに問われるものです。
買主は売主に対し、損害賠償や契約解除などを請求できます。
心理的瑕疵の告知や契約書への記載が不十分だと、問題の出来事があとで発覚したとき、買主への損害賠償などで困ることになりかねません。
なお、たとえ売主が把握していなかった瑕疵でも、契約不適合責任を変わらず問われるのは、事前に確認したい注意点です。
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まとめ
自分の土地で、孤独死や自殺などの問題が過去に起きているといわくつきになり、売却価格の相場が約2～5割下がってしまいます。
売却方法は通常と変わらないため、不動産会社を通じて買主を探す仲介か、買取業者に物件を引き取ってもらう買取のどちらかを選びましょう。
売却時の注意点は、過去に起きた自殺などの問題は心理的瑕疵にあたり、事前の告知が必要なことです。
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