土地活用の手法のひとつとして、賃貸物件と自宅を兼用した建物を建てて運用すれば、新たな住まいと新たな収入源を手に入れ、今後のライフプランを安定させていく可能性があります。
そこで今回は、土地活用における賃貸併用住宅とは何か、メリットとデメリットについて解説します。
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土地活用の1つ賃貸併用住宅とは？資産を活かして収入を得る
土地や建物などの不動産は、ただ所有しているだけでは税金などの支出が発生してプラスの財産となりませんが、活用することで新たな収入源となる可能性を秘めています。
所有不動産を活用して収入を得る賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは土地活用の1つの方法で、自宅と賃貸物件を同じ建物に集約し、家賃収入を得ながら住宅ローンを返済できる方法です。
自宅を建てる際、建物の一部を賃貸物件として活用できるような構造にし、賃貸経営を新たな住まいと兼用することができます。
この方法であれば、新たな住まいと同時に新たな収入源を手に入れることができるので、月々の住宅ローン返済の負担を軽減することが可能です。
よくある構造では、1階部分を自宅用のスペース、2階以上を賃貸物件として活用するスペースにして、階層でそれぞれのスペースを分けます。
どのような形でスペースを分けるかは、土地の形状や設計にもよりますが、自分の希望を十分に取り入れることができれば、賃貸併用住宅によって自宅の住み心地を損なうことはないでしょう。
新たな住まいとして住宅ローンを支払うだけでなく、資産としての活用も同時にできる賃貸併用住宅は、これからの新しい土地活用の形の1つです。
土地活用は事前の資産シミュレーションが鍵！
新しい住まいを建てる際に、一部を賃貸物件として造るだけという簡単そうなイメージがありますが、土地活用は一歩間違うと資産を大きく減らしてしまう可能性があるので注意しましょう。
使っていない土地をこれから活用しようという方も、今ある住まいを建て替えようとする方も、土地活用にかかる支出と収入のバランス、そして維持費用の具体的な予測を立てることが重要です。
収入の鍵となる家賃相場、最初にかかる建物の建築費用や建築後にかかる修繕や補修などのランニングコストなども詳しく調べておく必要があります。
建ててしまってから取り返しがつかなくなっては困りますので、建築する前に具体的な資産のシミュレーションをすることが成功の鍵です。
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土地活用で賃貸併用住宅をおこなう3つのメリット
賃貸併用住宅とは土地活用の1つの方法ですが、自宅用の住まいと賃貸物件を兼用させることで、次の3つのメリットを受けることができます。
月々のローン返済の負担を軽減するメリット！
住まいを建てるには金融機関から融資を受けるケースがほとんどですが、月々のローン返済は家計にとって大きな負担です。
賃貸併用住宅にした場合、家賃収入という新しい収入源も同時に得ることができるため、収入増加によるローン返済の軽減というメリットが受けられます。
賃貸物件を満室にする努力や建物の適切な維持・管理をする努力などは必要になりますが、これからの時代に収入源を増やしておくことは、将来の経済的な安心にも繋がるでしょう。
また、通常であれば賃貸物件を建てる際には審査の厳しいアパートローンを利用しますが、建物の半分以上が自宅である場合には、通常の住宅ローンを利用することが可能です。
節税効果のメリット！特例適用で税金を軽減！
賃貸併用住宅で節税が期待できる税金は、主に固定資産税と相続税の2つがあり、固定資産税では年間の支出額を抑えることが可能です。
固定資産税は建物が建っている土地よりも、何も活用しておらず、更地のままの状態のほうが高い税率が設定されています。
それにより、空き家をそのまま放置するような状況になりやすいですが、収入源となる賃貸物件を併用した賃貸併用住宅を建てて土地活用すれば、支出を減らして収入を増やすことができるのです。
さらに、将来的に不動産を子へ相続させる際に課される相続税では、自宅部分には居住用の特例を、賃貸物件の部分には貸付事業用の特例を適用させることで節税効果が期待できます。
ライフプランの変化にも対応できるメリット！
賃貸物件を自宅で経営するような形となる賃貸併用住宅は、長期的に変化していくライフプランにも臨機応変に対応可能です。
たとえば、子どもが結婚して自宅に戻ることになった場合、賃貸物件に住まわせたり、別々の建物である構造を利用して二世帯住宅のようにして住まわせたりすることができます。
転勤や転職などで子世帯が引っ越してしまうことになれば、もう一度賃貸物件として活用することで、もとのように暮らせるでしょう。
このように、現時点からは予想していなかったライフプランの変化にも対応することができる賃貸併用住宅は、さまざまな状況に適応できます。
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土地活用で賃貸併用住宅をする3つのデメリット
後戻りが難しい土地活用では、事前にデメリットをよく知り、損失のリスクを回避する術を考えておくことが重要です。
入居者のトラブルに巻き込まれやすい
住まいは誰にとっても安息の地ですが、どのような暮らし方を心地よいと感じるかは人それぞれ異なるため、些細な違いから近隣とトラブルが起きてしまうことがあります。
土地活用で賃貸併用住宅を建てた場合、大家と入居者の住まいが近いことから、何かあるたびに入居者から呼び出されてしまう可能性があるでしょう。
トラブルが起きると、入居者自身がどうにかしようとするよりも、第三者である大家や管理会社に連絡し、対応してもらうことのほうが多いです。
対応できるできないに関わらず、トラブルが起きると真っ先に連絡が行く、もしくは直接自宅に出向いて来る入居者がいないとも限りません。
賃貸物件の管理を管理会社に依頼するならば、トラブルが起きた際の連絡先を入居者にわかりやすく提示し、クレームが直接来ることがないよう対策しておいたほうが良いでしょう。
大家と同じ建物に住むことがデメリットになる
デメリットとは感じない方もいますが、人によっては同じ建物に大家が住んでいることが気にかかり、それが空室リスクを上昇させてしまうデメリットとなってしまうことがあります。
賃貸物件では空室リスクをゼロにすることはできませんが、事前にさまざまな対策をすることでリスクを下げることは可能です。
賃貸併用住宅の独特な点は、建物の所有者である大家も同じ建物に住んでいることで、これにプレッシャーを感じて暮らしにくいと感じられる方はいらっしゃいます。
入居者となりえる全体数を引き下げる要因はできるだけ排除したいところですが、賃貸併用住宅ではそれができないので、空室リスクが若干高いと考えるべきでしょう。
大家が同じ建物に住んでいても、物件にそれ以上の魅力があれば、入居者を集めて家賃収入を安定させていくことは十分に可能です。
賃貸物件としての収益性は専用の物件に比べると劣る
通常の住宅ローンで賃貸併用住宅の資金を融資してもらうためには、建物の半分以上が自宅用でなければなりません。
そうなると、賃貸物件として活用できるスペースが減ってしまうため、賃貸物件専用として建てられたものよりも収益性が劣ってしまいます。
土地活用で賃貸併用住宅をおこなう場合には、家賃収入をメインの収入源とするのではなく、副業程度の収入と捉えるのが良いでしょう。
収益性の低さはデメリットではありますが、初めておこなう賃貸経営としては小さくスタートさせることができるとも考えられます。
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まとめ
使っていない土地を賃貸併用住宅とする土地活用は、住まいと収入源を1つにまとめた画期的な方法です。
メリット・デメリットと合わせて、ライフプランや資産計画など、自分の人生をどう舵をとっていくかも含めてシミュレーションしてみることをおすすめします。
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