建売住宅には保証期間がある！保証内容や期間が過ぎたときの対応とは？

▼ 建売住宅に設定されている保証期間とは？
▼ 建売住宅における保証の内容
▼ 建売住宅で保証期間が過ぎたらどうなる？
▼ まとめ

建売住宅には購入から一定の間、保証期間が設定されていることをご存じでしょうか。
購入後に不具合や欠陥が判明したときには、保証期間内であれば売主に対して修繕などの対応を求められます。
そこで今回は、建売住宅を購入するなら知っておきたい保証期間や過ぎた時の対応について解説します。

＼お気軽にご相談ください！／

お問い合わせはこちら

建売住宅に設定されている保証期間とは？

建売住宅は、2000年に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、引き渡しから10年間にわたり契約不適合責任に基づく保証が義務付けられています。
具体的には、以下の義務が定められています。

●構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の契約不適合（瑕疵）について、売主もしくは工事請負人は、住宅の引き渡しから10年間にわたり契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う
●契約によって保証期間を20年以内に延長できる

構造耐力上主要な部分とは、建物にかかる荷重や外力を支える部分のことです。
基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材などが該当します。
そして雨水の浸入を防止する部分とは、屋根、外壁、開口部に設ける戸、枠その他の建具、雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分のことです。
これらの部分について10年間の保証期間があることにより、建売住宅に長く安心して暮らせます。
そして品確法による保証は強行規定なので、特約などで免責されるものではありません。

分譲マンションの場合

分譲マンションについても、建売住宅と同様に保証期間が定められています。
住宅設備機器については、メーカー保証以外に2年～5年程度の保証をつけることが一般的です。
このほか、1年や2年後に専有部分の点検もおこなわれます。

▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む

建売住宅における保証の内容

では、建売住宅の保証期間内に何らかの問題が生じたときにはどのような保証を請求できるのでしょうか。
保証を求められる条件や内容について確認していきましょう。
売買契約における契約不適合責任では、以下の4つについて請求が可能です。

追完請求
追完請求では、引き渡した商品について修補請求や代替品の引渡請求が認められています。
建売住宅の場合、代替品の請求は実質的に不可能です。
そのため、不具合や欠陥部分について無償修繕を求めることになります。

損害賠償請求
損害が発生したときには、損害賠償請求が認められています。
たとえば雨漏りが生じたことで、家具・家電が損傷してしまったようなケースで損害賠償の請求が可能です。

代金減額請求
判明した不具合や欠陥の内容によっては、売主が追完請求に応じられないこともあります。
たとえば土地の面積・形状が売買契約書の内容と異なっていても、不足分の追完は困難です。
このような場合には、代金減額請求が可能です。

契約解除
契約不適合の程度が社会通念上軽微なものではなく、かつ、売主が追完請求を拒否したとき・追完が不能であるときには契約解除を求められます。

瑕疵担保責任との違い

建売住宅の保証の根拠となる契約不適合責任は、2020年の民法改正以前は瑕疵担保責任として定められていました。
改正前の民法における瑕疵担保責任では、売主に義務付けられていた責任の範囲は「隠れた瑕疵」であることと定めています。
隠れた瑕疵とは、売買契約を締結した時点において買主が十分に注意しても発見できなかったであろうものが該当します。
そのため、普通に注意していれば買主が発見できたはずであるものについて、瑕疵担保責任に基づく保証は請求できませんでした。
しかし契約不適合責任では、隠れた瑕疵の要件は撤廃されています。
不具合や欠陥について、買主が知っていたかどうかでは求められず、売買契約書に記載されているかどうかで判断するようになりました。
そのため、民法改正以前よりも売主に求められる責任の範囲は広がっています。

中古住宅は保証期間・内容が異なる場合がある

建売住宅については、保証期間は10年以上と定められていました。
しかし個人が売主である中古住宅については、保証期間や内容は売買契約ごとに異なる点にご注意ください。
個人が売主の場合には、免責条項を設けることで保証期間や買主の請求権利は制限されるケースが一般的です。
多くは保証期間を3か月とし、対象となる設備を限定しているケースがほとんどです。

▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む

建売住宅で保証期間が過ぎたらどうなる？

建売住宅の売買契約で定められた保証期間が過ぎた場合には、売主に対して無償修繕を求めることはできません。
そのため、不具合や欠陥が生じたときには有償で補修依頼することになります。

賠償請求権も消滅する

契約不適合責任に基づく賠償請求権も、保証期間が過ぎたあとは消滅します。
しかしながら、構造耐力上主要な部分に関連した不具合は建売住宅に対して重大な影響を与える箇所です。
さらに雨漏りのような徐々に症状が進行する不具合は、気が付いたときには被害も拡大している可能性が高いでしょう。
そのため、建売住宅を購入するときに問題点をしておく発見しておくことが大切です。
そこで有効なのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、建築士や住宅診断士などが第三者の立場から、欠陥の有無や修繕すべき箇所を見極めてアドバイスをおこなうものです。
契約不適合責任でも保証が義務付けられている、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分がおもな検査項目となっています。
目視による検査のほか、機械を用いて家の傾きや雨漏り・シロアリ被害に関する検査をおこなうこともあります。
中古住宅については、ホームインスペクションの説明が義務化されました。

新築の建売住宅にも必要？
ホームインスペクションは建物の不具合や欠陥の有無を調べる検査なので、新築の建売住宅には不要と思われるかもしれません。
しかし建売住宅の品質が気になるときにもホームインスペクションを活用するのがお勧めです。
注文住宅の場合、建築中に現場を見ることが可能です。
そのため、何か疑問に感じる点があれば都度確認したり、修正を求められたりするでしょう。
しかし、すでに完成した状態の建売住宅は、建築途中の様子を知ることはできません。

そこでインスペクションを活用すれば、不具合や欠陥の有無を調べられます。
早期に問題点が判明すれば、建売住宅の保証期間内に無償修繕を求めることが可能です。

不法行為責任は保証期間後も残る

不法行為責任とは、故意もしくは過失によって生じた損害を賠償する責任を定めたものです。
故意や十分な注意を払わなかったため建物の安全性を損なう瑕疵が生じたときは、保証期間を経過していても売主に対して損害賠償を請求できます。
なお、故意もしくは過失による損害であることは買主が証明しなければなりません。
たとえば不具合の発生箇所を写真で記録するなど、問題点の証拠を収集しておく必要があります。
さらに、不法行為責任には時効が定められています。
損害の内容を知ってから3年間（生命もしくは身体を害する不法行為には5年間）損害賠償を行使しなかったとき、建売住宅の施工から20年間行使しなかったときは時効消滅するため注意しましょう。

▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
イオンハウジングの居住用物件一覧へ進む