不動産の売却を考えたときに、「売却価格はどのようにして決めているのか」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
不動産の売買は大きなお金が動く取り引きのため、不動産の売り出し価格をどのようにして設定するのか、あらかじめ知っておきたいですよね。
そこで今回は、不動産の売却時に物件の価値を知るためにおこなわれる物件調査のご説明にくわえて、物件調査の種類や項目について解説します。
これから不動産を売却したいとお考えの方はぜひお役立てください。
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不動産売却時におこなわれる物件調査とは、不動産会社がおこなう物件の特徴・詳細などの調査を指します。
物件調査をおこなう理由は、主に2つあります。
1つ目は、売却する物件の適正価格を知るためです。
物件の価格は、駅からの距離や周辺環境、建物の構造、近隣の取引事例などの特徴によって異なります。
そのため、物件の特徴を細かく調査し、成約に結びつけるための適正価格をプロの目で判断します。
2つ目は、不動産の売買契約におけるトラブル防止のためです。
不動産売買の売主・買主は、取り引きについての知識を持たない者同士であることが一般的です。
知識がない当事者だけで契約をおこなうと、価格の根拠が明確でなかったり、物件の特徴等を正しく理解できていなかったりします。
こうしたことからトラブルに発展してしまうのを防ぐため、物件の特徴や詳細を物件調査によって専門家の目で確認することが大切です。
このように物件調査は、物件の適正価格を知り、売買におけるトラブルを防止するために欠かせない重要な作業です。
物件調査で実施される内容は、聞き取り調査、現地調査、役所調査、法務局調査、インフラ施設の調査、市場調査・取引事例調査の6種類あります。
これらの調査を必要に応じて組み合わせ、調査結果をもとに総合的に判断して売却価格を決定します。
それぞれの物件調査の目的・調査内容については、最後の章でご紹介していますのでご覧ください。
物件調査を依頼するときによくある疑問
物件調査を依頼する際に売主が気になるポイントとして、「事前の清掃や片付けをすべきか」という点があるようです。
結論を申し上げますと、片付けはしなくてもとくに問題ありません。
物件調査は専門家によっておこなわれるものであり、片付けや清掃状況などは不動産の評価に含めません。
普段の状態を確認することも調査の一環となるので、室内の片付けなどは気にせず普段通りにしておいてかまいません。
また、「査定額（売り出し価格）が不動産会社によって異なるのはなぜか」と疑問に思う方もいらっしゃいます。
その理由は、不動産会社によって判断基準が異なるためです。
専門知識があるプロとはいえ、担当者の経験や得意分野などが異なり、主観が入ることもあります。
そのため、同じ不動産であっても不動産会社によって査定額が異なることがあるのです。
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物件調査の項目は売却する不動産の種類によって異なる
不動産売却時におこなわれる物件調査は、「土地」「一戸建て」「マンション」のような不動産の種類によって重視するポイントが異なります。
よくある例としては、以下の項目が挙げられます。
土地・一戸建ての売却時に重視される調査ポイント
土地や一戸建てを売却する際に、重視されるポイントは以下になります。
●近隣の建物の状況や日当たり
●境界の確認
●埋設物の有無
●接道の状況
このほかにも、一戸建てなら「建物の構造」や「建て付けや雨漏りの状況」などを調査します。
築年数が古い建物がある場合は、更地にして土地として売却する可能性も考慮し、土地に焦点を当てた調査がおこなわれることもあります。
マンションの売却時に重視される調査ポイント
マンションを売却する際に、重視される調査ポイントは以下になります。
●管理規約（ペット飼育や楽器演奏などの可否）
●ゴミ収集場所やルール
●共用スペース（廊下、駐輪・駐車場、ポストなど）
●室内設備の状況
これらの調査ポイントは、マンション特有であるため、競合物件との差別化をはかるためにも重要な調査項目です。
一方、土地・一戸建ての売却とは異なり、境界や接道の確認などはあまり重視されません。
またマンション売却の場合、管理規約や共用スペースなど、売主側が手をくわえられない部分が多いのも特徴です。
マンションの売却時に、どうすべきか悩んだ際はお近くのイオンハウジングにご相談ください。
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不動産売却時におこなわれる物件調査の流れについて
最後に、不動産売却時におこなわれる物件調査の流れをご紹介します。
物件調査の一般的な流れは、以下の6ステップです。
ステップ①聞き取り調査
聞き取り調査とは、物件の売主に対して物件に関する情報の聞き取りをおこなう調査です。
物件の概要を把握するため、6つのステップのうちまず最初におこなわれます。
聞き取り調査では、不動産の使用状況や土地の広さ、住宅ローンの残高・借り入れ先、税金や管理費の納入状況、付帯設備や物件状況確認書の確認などの情報について問われます。
住宅ローンの残高がある場合、物件には抵当権が設定されていますが、売却時は抵当権を抹消しなければなりません。
ステップ②現地調査
現地調査とは、売却したい不動産がある現地へ赴いておこなう調査です。
現地調査では、建物の位置や境界線、近隣環境や道路調査などを確認します。
現地調査は、においや騒音の状況など、現地へ行かなければ知りえない状況について把握することができます。
ステップ③法務局調査
法務局調査とは、不動産の登記簿謄本を取得しておこなわれる調査です。
法務局調査では、所有者の名義や抵当権の状況などが把握できます。
また公図や地積測量図もあわせて取得し、物件の正確な面積や位置を確認します。
ステップ④役所調査
役所調査とは、不動産の所在地にある役所で資料を確認する調査です。
役所調査では、建築基準法・都市計画法による制限の有無や、道路状況、インフラ設備について確認できます。
とくに建築基準法や法令など、建築制限に関する調査は、将来的なリフォームや改築の際に重要となる項目です。
ステップ⑤インフラ施設の調査
インフラ施設の調査とは、生活基盤となる電気・ガス・上下水道の設備・供給状況を確認する調査です。
設備の有無や供給状況の確認のほか、水道は配管の口径を見たり、電気はアンペア数や電線の引き込み状況を見たりなど、細かく調査します。
ガスの場合は、ガスの種類やガスメーターの有無、埋設図面の確認をおこないます。
ステップ⑥市場調査・取引事例調査
市場調査とは、土地の需要や人気など、市場の動向を確認する調査です。
また取引事例調査では、周辺物件の過去の取引事例や、現在売りに出ている物件数、価格などを調査します。
この調査は、不動産の適正価格を判断する材料となり、売主・買主双方の利益を守る重要な工程です。
物件調査を依頼する際に必要なもの
不動産会社へ物件調査を依頼する場合、さまざまな書類が必要になる場合があります。
たとえば、建物の図面や公図・地積測量図、調査依頼者の身分証明書などです。
また、個人情報調査の委任状が必要になることもあります。
そのほか、物件調査を依頼する際はメモを用意しておくのもおすすめです。
聞きたいことを事前にまとめたメモを用意しておくと、確認のもれがなくなるので、安心して売却活動を進められるでしょう。
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まとめ
不動産売却時の物件調査は、不動産の適正価格を判断することや、売買契約時のトラブルを防ぐ目的でおこなわれます。
土地・一戸建て・マンションなど、不動産の種類によって物件調査の内容が異なり、必要な書類も変わります。
いずれの場合でも、不動産の売買には専門知識が必要であるため、不動産売却を検討中の方はお近くのイオンハウジングに一度ご相談ください。
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