不動産を相続した際におこなう名義変更には、どのような手続きが必要なのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
これまで相続による不動産の名義変更には登記の義務がありませんでしたが、2024年の4月1日から登記が義務化されたため特に注意が必要です。
この記事では、不動産を相続した際に名義変更が必要になる理由や、手続きの方法について解説します。
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これまで相続を経験したことがない方のなかには、相続の際におこなう不動産の名義変更のことをよく知らない方も多いのではないでしょうか。
まずは、相続における不動産の名義変更について解説します。
相続における不動産の名義変更（相続登記）とは
不動産は、その不動産の所有者などを履歴事項証明書で公示しています。
この公示する手続きが、不動産を取得した際などに必要になる「登記」です。
相続で不動産の所有者が変更になった場合も、亡くなった方から相続した方に名義を変更する必要があります。
この手続きを、相続における不動産の名義変更もしくは「相続登記」と呼びます。
相続登記の申請をおこなえば、相続によって取得した不動産の所有者を変更することが可能です。
相続登記の義務化
これまでは相続登記は義務ではなかったため、不動産を相続しても相続登記の申請をしていない方も少なくありませんでした。
しかし、2024年4月からは相続登記が義務化されたため、相続で不動産を取得した際には相続登記をしなければなりません。
くわえて、これまでに発生した相続についても同様に相続登記が義務化されている点にも注意が必要です。
すでに相続した不動産があり、まだ相続登記をしていない場合は、忘れずに登記の申請をおこないましょう。
相続登記の期限は3年以内
相続によって不動産を取得した場合、自身が不動産所有者の相続人であると知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、同様に3年間の期限が設けられています。
2024年4月1日より前に発生した相続の場合、相続登記の期限は2027年3月31日です。
相続登記をしないとトラブルが発生するリスクがあるため、トラブルを防ぐためにも不動産を相続した際には相続登記をおこないましょう。
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不動産の相続で名義変更が必要な理由
相続で不動産を取得した際には、名義変更をしなければなりません。
名義変更をしないとさまざまな問題が生じるおそれがあるため、不動産を相続した際には忘れずに名義変更をおこないましょう。
不動産の相続で名義変更をしなかった場合に生じる問題について解説します。
数次相続のリスク
数次相続とは、被相続人の相続が開始したあと遺産分割を行わないうちに相続人のうちの誰かが亡くなってしまい新たに次の相続が発生することです。
もし相続登記をしていなかったら、数次相続が発生した場合に話し合いがまとまりにくくなってしまう可能性があります。
数次相続では相続人の人数が増えてしまううえに、疎遠な親戚が相続人になるケースも少なくありません。
たとえば、兄弟間で遺産分割協議をする前に兄が亡くなってしまったケースを考えてみましょう。
すぐに遺産分割をしていれば兄弟間の話し合いで済んだはずが、数次相続となると甥や従兄弟との話し合いも必要になります。
疎遠な親族との協議では話し合いがまとまらないことも多く、不動産のような簡単に分割できない遺産はさらに手続きが進みにくくなってしまいます。
場合によっては相続人と連絡が取れずに、さらに放置された状態となってしまうリスクもあるので、スムーズに遺産分割を進めるためにも早めに相続登記をしておくことが重要です。
相続分の差し押さえのリスク
相続人のなかに借金を滞納している方がいる場合、被相続人名義の不動産が差し押さえられるリスクがあります。
たとえば、不動産の所有者である父が亡くなり、母と長男・次男が相続人になるケースを考えてみましょう。
このケースで長男が借金の滞納をしていた場合、債権者が代位登記という相続登記をして長男の持ち分を差し押さえることができてしまいます。
実は、法定相続分にしたがって相続登記をする場合は相続人全員による手続きは必要なく、相続人のうち1人が手続きをすれば相続人の共有名義として登記が可能です。
それと同様に、債権者が代位登記で法定相続分にしたがった共有名義に相続登記をして、長男の持ち分を差し押さえることも可能になります。
差し押さえられたあとに遺産分割協議をしても、債権者には対抗できません。
そのため、母が不動産の所有権を相続する場合は、差し押さえられた長男の持ち分を代わりに返済しなければ所有権を取得できなくなってしまいます。
差し押さえのリスクと同様に、相続人のうちの誰かが共有名義で相続登記をおこない、共有持ち分を売却するリスクにも注意が必要です。
共有持ち分だけを買い取る不動産会社もあるため、赤の他人と不動産を共有することにもなりかねません。
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相続における不動産の名義変更で必要な手続き
相続登記は手続きが複雑になることが多いため、手続きのミスを防ぐためにも司法書士に依頼するケースが多く見られます。
しかし、遺言書があって相続人も少ないシンプルなケースであれば、ご自身で手続きをおこなっても良いでしょう。
ご自身で手続きをすれば、司法書士に支払う報酬を節約できます。
また、必要書類をご自身で用意して登記申請のみを依頼すれば報酬を抑えられるので、一部を依頼する場合の報酬がいくらになるのかを確認しておくのもおすすめです。
ご自身で相続登記をおこなう際に必要な手続きについて解説します。
必要書類の準備
相続登記には、申請書のほか、さまざまな添付書類が必要です。
被相続人の戸籍謄本や住民票、不動産を相続する方の戸籍謄本や住民票などを、市役所や区役所で取得しておきましょう。
これらの書類にくわえて、遺言書がある場合は遺言書、分割協議をおこなった場合は遺産分割協議書を作成したうえで用意します。
必要書類がすべて揃ったら、申請書を作成します。
申請書は提出時にチェックしてもらえるわけではないため、不備がないようしっかりと確認しておきましょう。
法務局へ申請
書類が揃ったら、必要書類を法務局へ提出して登記の申請をおこないます。
登記の申請には、窓口での申請や郵送申請にくわえて、インターネットを利用したオンライン申請もあります。
ただし、オンライン申請には電子署名や電子証明書が必要なので、ご自身で相続登記の手続きをする際には窓口または郵送で申請するのが一般的です。
この申請の際に、登録免許税という税金を納める必要があります。
登録免許税の税額は、相続する不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額です。
登記識別情報通知の受領
申請書や必要書類に問題がなければ、申請から1週間～2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報通知が交付されます。
登記識別情報通知は一般的に権利証と呼ばれる大切な書類なので、なくさないように大切に保管しておきましょう。
登記識別情報通知を受領し、登記簿謄本で名義が変わったことを確認すれば、相続登記は完了です。
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まとめ
相続における不動産の名義変更とは、相続によって取得した不動産の所有者を変更するための手続きです。
相続で取得した不動産の名義をそのままにしておくと、数次相続が発生して話し合いがまとまりにくくなるなどのリスクがあります。
名義変更の手続きはご自身でおこなえるほか司法書士に依頼することもできるので、相続した物件は放置せずに名義変更をおこないましょう。
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