家の住み替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
どちらも最終的には住み替えするというのは同じですが、売却が先か購入が先かによって、メリットやデメリットが大きく異なります。
この記事では、売り先行による住み替え方法に焦点を当て、売り先行とはなにか、メリット・デメリットや、住み替えを成功させるコツについてご紹介するので、参考にしてみてください。
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「売り先行」の住み替えとは、「現在の家を売却してから新居を購入する」という手法です。
先に家を売ることで、まとまった資金を手に入れるため、安定した住み替えを希望する方に適しています。
住み替えの基本は、現在の住宅ローンの完済が可能かどうかにかかっています。
すでに住宅ローンを完済できる貯蓄があるか、あるいは希望する物件が決まっている場合を除き、「売り先行」で進めるのが一般的です。
また、先に家を売却することで、その資金を新居の頭金に充てることもできます。
資金に余裕があり、希望の物件が決まっている場合は、「買い先行」も選択肢に入れられますが、その場合でも売却時期や価格をしっかり計画する必要があります。
売り先行の住み替えの流れ
売り先行による住み替えは、現在の家を売却してから新居を購入する流れです。
以下に具体的な手順をご紹介します。
①現在の家を売却する
売り先行の住み替えでは、新居の売買契約（購入）に先行して、現在の家の売買契約（売却）をします。
②仮住まいへ引っ越しする
現在の家の決済・引き渡し後、新居の引き渡しまでに期間が空いてしまうときは、一時的な仮住まいが必要です。
仮住まい先には、賃貸住宅やマンスリーマンション、ウィークリーマンションなどが一般的ですが、一時的に実家などに転居される方もいます。
③新居を購入する
次に、新居の購入手続きに移ります。
この時点では、一時的に仮住まいに転居しているケースもありますし、今のお住まいの売買契約と引き渡しの間に、新居の購入手続きをおこなうケースもあります。
④新居へ引っ越しする
通常、新居の契約から1～2か月後に引き渡しとなります。
仮住まいを引き払い、新居に引っ越して、住み替えが完了します。
売り先行は堅実派の方に向いている
売り先行は、現在の家の売却先が決まってから新居を選ぶため、資金計画が狂うリスクがありません。
売却資金を使って住宅ローンの残高を返済し、新居の購入資金に充てたい方にとって、売り先行は安心です。
また、「新居を先に決めると、現在の家が売れるまでドキドキしてしまう」と考える慎重派の方にとっても、売り先行が適しています。
一方で、現在の家の住宅ローンの返済が完了し、新居の購入資金にを余裕を持って用意できる方には、買い先行が適しています。
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売り先行による住み替えのメリット・デメリット
続いて、売り先行による住み替えのメリット・デメリットをご紹介します。
売り先行による住み替えは、資金計画が立てやすいといったメリットがありますが、仮住まいへ引っ越しする際の費用と手間がかかるデメリットもあります。
売り先行による住み替えのメリット
メリット①：資金計画が立てやすい
新居の予算は、現在の家がどれくらいの価格で売れるか次第、と考える方も多いでしょう。
売り先行による住み替えを選ぶことで、現在の家がいくらで売却できるかが明確になり、それから新居を購入できます。
そのため、予算や頭金、必要なローンの額など、資金計画を立てやすくなります。
メリット②：ダブルローンを避けられる
買い先行の住み替えでは、現在の家が売れるまでにローンが重なり、「ダブルローン」の状態になります。
このダブルローンは、文字通り二重の住宅ローン負担となり、新居の引き渡しまで家計を圧迫します。
また、現在の家の住宅ローンを完済しないまま、新居のローンを組むことができる方は限定的です。
融資条件が厳しく、ダブルローンによって新居の予算が制限される可能性もあります。
売り先行の住み替えであれば、資金計画を立てやすいだけでなく、返済負担が増える期間もなく、融資審査にも通りやすいと言えます。
メリット③：より高値での売却が期待できる
売り先行の住み替えは、売却にじっくりと時間をかけられるというメリットもあります。
一方、買い先行の住み替えでは、ダブルローンの期間が発生して、「早く今の住まいを売らなければ」というプレッシャーを感じてしまうこともあるでしょう。
この焦りが、良い条件での売却の機会を逃す可能性もあります。
売り先行では、新居を購入する前に売却手続きを進めることができます。
十分な時間をかけることで、より高値での売却が期待できるでしょう。
売り先行による住み替えのデメリット
デメリット①：仮住まいへの引っ越しによる費用と手間がかかる
新居への転居の前に、仮住まいへの引っ越しをするということは、引っ越し費用や手間が2倍になることを意味します。
買い先行と比較すると、ダブルローンの問題や融資の難しさはないものの、引っ越し代と仮住まいの家賃負担は大きいものです。
どちらが良いとは一概に言えませんが、売り先行にも負担があることを理解しておく必要があります。
デメリット②：新居選びに焦ってしまう
仮住まいは、期間が延びれば延びるほど支出が増えてしまいます。
そのため、「早く新居を決めて転居したい」という心理が働くこともあるでしょう。
仮住まいに移ると、新居選びにゆっくり時間をかける資金的・時間的な余裕があれば別ですが、買い先行と比較すると、やはり新居選びに焦りを感じることがあります。
デメリット③：住みながら売却活動をするなら、内見対応が必要
現在の家に住みながら売却活動をする場合は、いつ内見が行われるかを予測することができません。
平日でも、「すぐに家を見たい」という購入希望者もいるため、いつでも柔軟に対応できるように準備しておく必要があります。
一日に複数の内見に対応することもあり、時間的に余裕がなくなる可能性もあります。
ご自身の時間が制限されることや、週末に新居探しをしたいという方は、先に退去して仮住まいをしながら売却するというのも良いでしょう。
空き家状態の方が、内見の手配もしやすく、売却が早く進む可能性も高くなります。
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売り先行による住み替えを成功させるコツ
最後に、売り先行による住み替えを成功させるコツをご紹介します。
住み替えを成功させるためには、不動産会社の選択と売却のタイミングが重要です。
コツ①：信頼できる不動産会社を選択する
売り先行の住み替えでは、不動産会社の選択が非常に重要です。
査定額の適正性はもちろん重要ですが、担当者の信頼性も慎重に見極める必要があります。
地域情報に詳しく、売買取引実績のある不動産会社を選ぶことがおすすめです。
コツ②：引っ越しシーズンを狙う
不動産市場も需要と供給のバランスに基づいて成り立っています。
現在は中古市場も売り手市場で活況ですが、売買がもっとも盛んにおこなわれるのは2月から3月の引っ越しシーズンです。
より良い条件で売却したい場合は、この時期を狙って準備するのも良いでしょう。
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まとめ
売り先行の住み替えとは、現在の家を売却してから新居を購入する方法です。
資金計画が立てやすく、より高値での売却が期待できるなどのメリットがありますが、一方で、仮住まいの引っ越し費用がかかったりなどのデメリットもあります。
売り先行による住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
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