近年では、売主または買主が外国人であるケースも増えてきましたが、手続き方法は通常と同じで良いのか、必要書類や課される税金などについて疑問は多いでしょう。
ここでは、外国人が日本の不動産を売却することができるのか、用意しなければならない書類から税金についてまでを解説します。
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外国籍または海外在住の方でも、日本の不動産に興味を持ち、できれば売買したいと考える方は少なくありません。
しかし、売主または買主が日本人ではない場合、売買をおこなうことはできるのか、手続きに制限はあるのか気になりませんか？
外国人でも日本で不動産売却・購入はできる
日本の法律では、日本国籍を持っていない・海外に住んでいる外国人でも、不動産の売却・購入をおこなうことができます。
売主と買主どちらの場合であっても制限されることはなく、日本人と同じように土地や建物を自由に選ぶことができ、手続きも同様です。
売却の場合では通常は不動産の査定をおこない、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者のなかから条件に納得した方と売買契約を結びます。
日本人同士の売買と異なる点があるとすれば、日本語が堪能ではない場合、契約書や重要事項説明書などは翻訳されたものを用意し、場合によっては通訳を付けるなどの対応が必要です。
売買契約で重要なことは、お互いに誤解なく契約内容を理解していることなので、理解できる状況を整えて取引をおこなわなければなりません。
お互いが契約内容を正しく理解していないと、あとから大きなトラブルとなってしまいかねないため、この点への配慮が不可欠です。
日本に在住していない場合でも売買手続きはできる
日本にお住まいの外国人であれば、売買に関する手続きを本人がおこなうことは可能と考えられますが、海外にお住まいの場合はどうしたら良いと思いますか？
海外にお住まいの方の場合、日本で手続きをおこなえる方を代理人に立てることで、売却・購入のどちらも可能です。
代理人の方には売買契約の締結から物件の引き渡し、所有権移転登記の各種手続きをおこなっていただく必要があります。
また、日本語が堪能ではない外国人が、日本語を理解できる別の誰かを代理人に立てて売買契約をおこなっても問題はありません。
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外国人の不動産売却時の必要書類
日本で不動産売却をおこなう場合には、契約書の内容を正しく理解することは重要ですが、それと同じく、さまざまな種類の必要書類を用意します。
不動産売却における必要書類
日本では、日本人でも外国人でも不動産の売却・購入に関する制限はないため、どなたでも自由に売買をおこなうことが可能です。
必要書類にも特別なものはなく、一般的に提出が求められる書類を用意することで、スムーズに取引を終えられるでしょう。
一般的な必要書類とは、身分を証明する書類、住民票、登記識別通知書、登記簿謄本、固定資産税納税通知書、印鑑登録証明書などです。
マンションの場合には、管理規約や修繕計画書などが別途必要となり、一戸建ての場合には隣地との境界確認書や地積測量図なども用意します。
これは国籍の区別なく必要とされる書類のため、土地や建物など何かしらを売却する際には必ず揃えておかなくてはなりません。
住民票・印鑑登録証明書が取得できる外国人とは？
一般的な必要書類は、日本人ならば用意するのに苦労することはありませんが、外国人には用意するのが難しい書類が2つあります。
1つは住民票、もう1つは印鑑登録証明書で、契約に印鑑を利用する国は世界でも珍しく、日本在住などの資格を持つ一部の外国人しか取得することはできません。
これら2つの必要書類を取得することができる方は、中長期在留者、特別永住者、一時庇護許可者または仮滞在許可者、出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者です。
住民基本台帳法の一部を改正する法律が施行されたことにより、外国人でも上記に該当する方は住民票の発行、印鑑を登録することでの印鑑登録証明書の発行ができるようになりました。
上記に該当しない方の場合は必要書類が用意できませんが、住民票・印鑑登録証明証の代わりとなる書類を用意することで取引は可能です。
代替書類を用意すれば不動産は売却できる！
長期で日本に滞在するわけでも、特別永住者というわけでもない場合には、住民票と印鑑登録証明書の代わりとなる書類を提出することで、売買契約を結ぶことができます。
住民票の代替書類は、自分の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書や、大使館領事部で認証された宣誓供述書です。
日本国内に滞在している方の場合には、官公署が発行する住所を証する住民登録証明書が、住民票の代わりとなります。
印鑑登録証明書の代替書類は、自分の国の在日大使館、または本国の官憲によるサイン証明書や、在日大使館の認証を受けた登記委任状です。
どの代替書類も、日本国内か自分の国のいずれかで取得可能な書類となっているため、代替書類も用意できないというケースはないでしょう。
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外国人が不動産売却する際に課される税金とは？
日本人でも外国人でも、不動産を売却した際には税金が課されるところまでは同じですが、納税のタイミングと方法が異なるので注意が必要です。
日本居住の方の場合
土地や建物などを売却した際には、売主が日本人であれ外国人であれ、登録免許税・印紙税・譲渡取得税の3種類の税金が課されます。
たとえば、日本に1年以上住んでいる方や日本の住所を取得している方は居住者とみなされ、納税のタイミングや方法は日本人と同じです。
印紙税は売買契約時に、登録免許税は物件の引き渡し時に納税しますが、譲渡所得税は売却した翌年の2月16日〜3月15日の間におこなう確定申告での納税となります。
居住者の場合は、日本人と同じ流れで不動産を売却することができるので、比較的スムーズに手続きを進められるでしょう。
近年では、オンラインで確定申告の手続きが終えられるe-Taxが普及しており、何枚もの紙の書類に記入する必要もなくなってきました。
海外在住の方の場合
日本に1年以上住んでいる方や日本の住所を取得している方は居住者とみなされますが、それ以外の外国人は非居住者とみなされ、税金を納めるタイミングも方法も異なります。
売主の住まいが海外にある場合、申告や支払い漏れとなってしまわないよう、買主が譲渡所得税の源泉徴収相当額を支払うよう義務付けられています。
そのため、売主は源泉徴収される金額が差し引かれた代金を受け取り、買主が差し引いた金額を売主に代わって納税するのです。
売主は直接税金を支払うことはありませんが、売買代金から税金相当額が差し引かれていると証明するための書類が買主から渡されます。
ただし、売買代金が1億円以下であり、個人の購入で自分・親族の居住用に不動産を購入した場合には、源泉徴収されません。
また、非居住者であっても売却によって利益が出た場合には、払い過ぎの税金を還付してもらえる場合があるため、確定申告をおこなったほうが良いとされます。
住まいが海外の場合、手続きをおこなうためだけに来日するのは手間がかかるので、代理で手続きをおこなう納税管理人を事前に取り決めておくと便利です。
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まとめ
日本国籍ではないからといって、土地や建物などを売買する権利がないわけではなく、通常とは少々異なる手順を踏めば、どなたでも自由に取引ができます。
しかし、在留期間や個々の状況によっては、提出が求められる書類が違うケースもあるため、1つずつ確認することが大切です。
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